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投资多伦多楼花必读系列2:如何选择楼盘?

买楼花就像买股票一样,买股票,大家都知道选绩优股,这种股票.大市上涨的时候能领涨,大市下跌的时候可以抗跌,投资楼花也一样,也要选好的CONDO,好的CONDO,房地产市场处于上升的时期,升的最多,房地产市场处于下降通道的时候,也可以保值或者下降的没有那么多.那么选投资楼花要怎么选呢? 第一,要选名牌开发商 名牌开发商一般历史比较悠久,多年在建筑行业的经营,积累的大量的资金,经验,在技术和管理上也很成熟,容易拿到地点好的地,多伦多的地标性的建筑,都是由那些著名开发商建造的,比如说GREAT GULF 的ONE BLOOR,CANDERAL的AURA,MENKES的四季酒店,TRIDEL的10 YORK等,名牌开发商一般有自己的建筑队伍,保证了建筑质量,名牌开发商跟水泥,钢材等建筑材料的供应商有多年的关系,能拿到好的价钱,大的开发商同时可能有多个项目在开工,建筑材料的需求比较大,对于建筑材料的供应商来说,这样的客户比较关键.因此在供货的及时方面,价格方面都能得到保证.名牌开发商对自己的名誉比较看重,因此在售后服务方面,比较有保证.在物业管理方面,有的开发商像TRIDEL有自己的物业管理公司,在管理质量上做的比较好.地点好,质量好,管理好,配套设施好,这样的楼盘会受到买家的追捧,能够保值,升值.下面是多伦多部分比较著名的开发商: TRIDEL MONARCH CONCORD DANIEL MENKES MINTO CANDEREL  STONERIDGE GREAT  GULF LANTERRA EMPIRE COMMUNITIES REMINGTON LIBERTY FERNBROOKE CONSERVATORY   GROUP LIFETIME  DEVELOPMENTS CITYZEN   DEVELOPMENTS 第二,要选交通方便的地点, 首先是地铁沿线,或者是靠近地铁的主要交通路口,以走路3-5分钟之内能到地铁站为佳,在DOWNTOWN  TORONTO来说,YONGE,

投资多伦多房产须谨慎!楼花烂尾6年 开发商破产 坑了一大批买家

投资楼市有风险这句话,有时候真不是空穴来风。多伦多第一个号称可以直接进入Go火车的公寓楼就验证了这个说法,工程烂尾长达六年不说,开发商还因为资金出现问题而被法院责令破产。208个购买了楼花的买家现在只能拿回当时交付的定金,而这些钱还不够支付现在一个公寓的定金。 这个名为“On the GO Mimico”的项目是多伦多开发商Santaguida2011年的一个楼盘项目。地址位于327 Royal York Road,距离Mimico GO火车站非常近,号称出门一分钟就可以搭火车,以此吸引了很多投资者。 然而这幢大楼开建至今已经过去了6年,却只完成了15%的工程。从一开始就出现了很多问题,先是开发Go火车的都市连通(Metrolinx)宣布不再与Santaguida合作,2013年该项目的工人也因为工资问题开始罢工,还有一家合同服务公司对Santaguida提起了诉讼。 其实这个开发商过去的“事迹”还要精彩,它在开发“On the GO Mimico”项目之前就已经破产过,导致债权人损失数百万资金。而且最重要的是,这个开发商之前从没有开发过公寓项目或者住宅建筑项目。 大家可能会问,这样一个有“前科”的开发商,政府怎么会给它审批通过的?而现实是,当时这个楼盘在宣传之初,还是一名市议员Mark Grimes出面帮助宣传的!他曾出现在该楼盘的宣传视频里,回答有关楼盘的问题。 本周一,在一份该议员回应媒体的邮件里,Mark Grimes表示自己并不知道开发商Santaguida过去的财务问题,并对受此事件影响的买家感到不幸。该议员和开发商的关系不言而喻…. Mark Grimes 多伦多地产律师Denise Lash建议买家,多伦多现在房地产市场异常火爆,开发商市场鱼龙混杂,投资者在下手前一定要摸清开发商的背景,了解开发商与项目的潜在风险,不要盲目投资,自乱阵脚。

现房买卖5个基本知识 买楼花9个不能不知

现房买卖 五个基本知识 1. 如果买房,最短和最长的交房时间? 一般来说,至少要留出2周的时间来给一些中间环节,比如验屋、贷款和律师等等。大多数情况下,1、2、3个月后交房是比较常见的。  2. 卖房大概需要多长时间? 在目前情况下,如果你的房子超过一个月还没有卖出去,那么,不是你的价格定得太高了,就是市场宣传没有做到位。  3. 买房、卖房都有什么费用? 二手房交易主要的费用就是双方的律师费和经纪费(佣金)。其中,律师费各自负责,即买家负责买家律师费,卖家负责卖家律师费。经纪费都是由卖家负责,具体的金额由卖家和卖家经纪协商确定。  4. 是否一定要找地产经纪? 在多伦多进行二手房的交易并不一定要找经纪,如果你可以找到买家并确定合适的价格和条款,完全可以直接找律师,从而省掉所有的经纪费。不过,因为买卖房产是一个比较复杂的过程,犀牛强烈推荐大家找个靠谱的地产经纪帮助操作。  5. 买卖房子是否需要交税? 卖房:自住房不需要交HST,也不需要交资本增值税;投资房不需要交HST,但是需要缴纳资本增值税;  买房:不管自住还是投资,现房都是含税价,不需要交HST;需要交土地转让税;外国人有海外买家税15%。  目前多伦多暂时还没有空置税。  不懂这九点 先别买楼花 犀牛表示,有不少投资者喜欢买楼花,他介绍9个买楼花时最重要的知识点。若是不知道,投资失败的可能性很大。  1. 冷静期 在安省购买楼花,所有的项目都有10天的冷静期。也就是,在你签合同之后的10天内,可以无条件反悔,无需承担任何违约责任。  2. 交房期拖延 目前来看,多伦多的楼花交房期一般都在4年左右。但是,绝大部分情况下,交房期都会拖延半年到一年。如果有自住要求,不建议买楼花,除非可以不受交房期变化的影响。  3. 没有入门费 在行情火爆的时候楼花的确需要抢,于是有些经纪就「发明」了交押金和入门费的制度。从法律上来看,这些都是不合理的。  4. 海外买家税 目前在安省的大金马蹄地区,海外买家需要交纳15%税。这项费用未来有全额退回来的可能。  购买安省物业的非居民,如果符合下面3个条件之一,以后有机会获得全额返还:  从签订合同或者过户之日算起,在4年之内,成为加拿大的永久居民或者公民; 

警惕楼花风险!多伦多楼花买家陷入绝境

多伦多以东Oakville的一群房屋买家最近透露,他们在一年前多伦多楼市最高峰买的楼花,现在掉入了财务陷阱,每天生活在梦魇中。但是安省政府已经表示,不会出手救助这些陷入危机的买房者,他们应自负风险。 据多伦多星报报道,这群买家在2017年2月买的独立屋楼花,当时正是房市的最狂热时期。而他们,他们正陷入债务深渊。 他们指责这都是因为安省政府“不计后果”的打压房价政策,以及新的按揭贷款规定,导致许多绝望的买家被迫寻找次贷机构,负担更高提利息,陷入更深的债务。 现在,这些楼花即将交付,但是由于多伦多地区的房屋销量大跌,这些买家根本无法以他们早前预想的价格,脱手现有的房屋,就算接受了更低价卖了现房,他们也负担不了更高的贷款来补差。 报道称,这些人买了Mattamy的楼花,位于Oakville市Dundas St. W.和Fourth Line附近。 其中一对夫妇Zahir Bashiruddin和妻子说,“家里的财务已经陷入无法脱身的困境(impossible positon),并且影响到了他们的健康。”他们买的是单车库独立屋,还有两名刚刚学步的幼儿。 这群买家要求政府、银行和开发商共同为他们找到解决办法。 他们已经致信给省长韦恩、安省保守党领袖福利,以及住房部长Peter Milczyn,但是谁都没有给他们回音。 这群买家认为,安省自由党政府在推出公平住房计划(Fair Housing Plan),没有考虑到计划对当时在进行房产交易的中产家庭的影响。该计划于包括外国买家税等,去年4月推出后房屋交易量瞬间暴跌。 更糟糕的是,加拿大金融监管机构同时推出了更严格的贷款资格审核规定,并于今年2月实施,大大削减了买家的贷款额度。 Mattamy是加拿大最大的房屋开发商。该公司总裁Brad Carr表示,他很同情这些买家正好在楼市周期最特殊的点入市,但是买家们需要遵守他们签定的合同,开发商也是一样。 向星报报料的这三对买家夫妇都有年幼的孩子,他们都自称是中产工薪一族,为了省钱买房牺牲了很多年。 他们买房的价格在100万至160万之间,正是当时多伦多地区独立屋的平均价格。 今年2月多伦多地区新建独立屋的平均价格是122万元,一年前是150万。 如果他们违反与Mattamy的合同,超过20万的首付款就打了水漂,同时也有可能被开发商起诉。开发商已经拒绝提供财务帮助或是推后交房日期。 如果要他们自己来填补差价,只能找次贷公司借高息贷款。

多伦多人爱买楼花 需当心风险

Urbanation数据显示,今年第1季度多伦多共管公寓每平方呎单价平均破779元(加元,下同),自2016年以来涨幅高达50%。二手公寓每平方呎单价平均683元,比新公寓价格低14%。加拿大统计局数据显示,温哥华2016~2017年建成的公寓,每平方呎单价比2011~2015年建成的公寓贵9.4%。 许多加拿大人宁愿多花点钱,也要买新房。有人爱房的全新电器,有人觉得老房阴森,无论什么原因,许多人就是爱新建房屋。据《赫芬顿邮报》报导,加拿大新建住宅中,80%为共管公寓,意味着许多人花大价钱,只为买套新公寓。 买新公寓有风险 然而,买新公寓也有风险,尤其当前房市日益放缓大环境下,许多楼花中途夭折,风险更难预测。其中有些是需求不足,有些因施工成本飙升,难以为继。温哥华Altus Group最新数据显示,2016年申请开发审批的公寓中,每5套就有1套被开发商中途取消。 同期多伦多新楼花取消率仅2%,比温哥华低许多。但因多伦多审批程序比温哥华慢许多,二者不具可比性。数据显示,当年多伦多新盘审批通过率仅5%,远低于温哥华的50%。 多伦多许多新楼盘问题大 《环球邮报》最新分析指出,温哥华的今天,可能就是多伦多的明天。报告对2016年前推出且仍未完工楼盘数据进行分析,发现其中许多楼盘虽推迟,但还在推动过程中,有些则和最近取消的多个楼盘情况相似。报告称,其中可能有数十个楼盘问题很大。 其中许多楼盘的主要问题是,如今施工成本比当初楼盘预售时高出许多,开发商发按几年前售价开工,根本赚不到钱。楼盘一旦取消,买家就会一味指责开发商贪婪,说他们取消楼盘然后再重新推出,然后再高价出售牟利。 站在买家立场来说,当初欢天喜地花钱买了房,以为等几年崭新楼花就能到手,谁知几年过去却空欢喜一场,房子没了,手中剩下的只有开发商退还的订金,的确令人懊恼。对于许多买家来说,楼盘取消意味一笔巨大经济损失:房子没了,指望房子增值赚钱机会也没了;再要买同等面积的单元,价格比当初高出不知多少。 Urbanation市场调研主管林德曼女士(Pauline Lindeman)建议,已经支付订金买期房、担心有风险的人,可做一个简单测试,即打电话给开发商,看开发商是否会及时回拨。如果开发商碰到麻烦,根本就不会回拨。还没买房的人,现在正是买二手公寓的大好时机。

加拿大多伦多楼花战略指南,让新手买房时成为半个多伦多地产专家

楼花,始终是多伦多房产市场的热点话题。 在置业投资的大潮中,无论是新移民、本地人、白领、投资客,还是学生党,都喜欢把目光聚焦在楼花市场。 相信大家也都有同感,近年来,在大多伦多地区的主要路段上,新开盘的楼花层出不穷,建筑工地和售楼中心一个接着一个。不论冬夏,在一些经典项目开盘的时候,抢购楼花的队伍也时常排得很长,场面十分壮观。 为什么楼花会成为买家心中的“爆款”? 买好的地段的公寓楼花,真的需要排5天队吗? 楼花市场的优势和风险又有哪些呢? 为了解答和分享以上这些问题,协助大家在多伦多的楼花市场里理性地投资,Evan特地把自己多年以来帮客户、朋友购买楼花的经验和技巧写成一篇深度干货,跟诸位分享。 一、你真的了解“楼花”吗? 楼花,其实就是国内的“期房”。但是和国内期房不同的是 加拿大楼花一般是20%订金,国内期房需要全款或者 加拿大楼花可以在交房前转让(和金融产品一样),国内期房必须买断后才可以转让 加拿大楼花一般4-5年建成,国内期房会很快交房 在多伦多,楼花分为两大类: – Condominium 楼花– Freehold 楼花 好,下面说一下建房时间: (咚咚咚,敲黑板!这里有个重点:和全世界期房不一样的地方是,多伦多楼花建设时间很长,很多人都不知道这个时间线) – Condo楼花签约之后要4到5年交货!– Freehold楼花签约之后需要1.5年到2.5年交货! 相比,如果在美国旧金山的一个楼花,从签约到交货最多也就半年时间,很多都是可以马上交割。 为什么多伦多的楼花需要拖这么久?

2020 大多伦多地区十大热门镇屋/楼花盘点!好房不等人!

1. Bayview Valley列治文山市的奢华镇屋,著名开发商Kalexia负责。位于列治文山市Bayview上的核心区域,举步Richmond Green大运动公园,购物,社区中心!而且周围名校环绕,堪称重点学区!举步公交车站,开车5分钟即达Go Station, 8分钟大统华,10分钟上Hwy407,12分钟即达Hwy400。不仅有知名设计师精心打造的法国传统建筑风格的内饰外观,还有私家后院,屋顶花园,永久自然保护带!2000尺只要99万起!价格实惠️这么好,性价比这么高的楼盘,大家一定要珍惜呀!目前还有少数Lot在售 2. Markham Gold Markham GOLD 是Sunny Communities在万锦市全新的一项全新联排镇屋的开发项目。GOLD楼盘位于万锦市主干路交叉口 (Major Mackenzie/Markham Rd),交通便利,3分钟即可到达Mount Joy Go Station,驾车10分钟至407高速、15分钟至404高速;生活便捷,几分钟即可到达周围大小型连锁超市,购物中心以及超级市场。 触手可及的距离之内,遍布安省排名前5%的学校:John McCrae,Wismer,Donald Cousens, etc. 更有在全安省排名前1%的顶尖中学,Bur Oak Secondary School. 毋庸置疑的成为了2020年得天独厚的学区重盘!价格仅从️️80多万起

经济向左,房市向右 — 2020多伦多房产投资浅析

很多朋友从去年第四季度就听我像祥林嫂一般絮叨说:“明年多伦多100万左右或100万以下的房子一定会很抢手,价格一定会上涨。要买房子的,现在赶紧买;要卖房子,等到明年2月份会有机会卖个好价钱,上涨的周期不会很长,不要错过哦!“即便是已经有了心理准备,依然没想到多伦多中低价位的房子价格上涨会来得这么快,而且势头如此凶猛。上图发生在2020年1月14日,30个offer,这现象好些日子不见了…… 中低端价位的独立屋市场将成为引领市场的主流,而Condo市场的价格已经接近“强弩之末”,势头虽猛,后继乏力。 【长期向左,短期向右】 关于加拿大的经济形势,我们在未来的文章里再详细探讨,这里仅简单总结一下:由于加拿大的主要石油出口对象–美国的能源政策变化,美国在2019年已经成为了世界上最大的石油输出国,对加拿大的远期经济前景的影响是很负面的。而房地产市场作为整体经济的一部分,必然受到经济环境的影响。长期来看(我们老百姓的长期指的是10年以内,而不是经济学的几十年)房地产市场的前景还是很不乐观的。 但是受到短期内由于美国的一些列行动,受之影响,欧佩克的五个主要成员国,伊拉克名存实亡;伊朗焦头烂额;委内瑞拉水深火热;科威特唯唯诺诺;沙特就是美国的一条狗。所以可以肯定未来石油价格上涨是一件毫无悬念的事。 石油价格上涨,名义上是对加拿大的经济形势有利的–名义上! 因此未来的第一、二季度加拿大的GDP上涨超过预期,我个人认为是大概率的事件。 这针鸡血会刺激房市的! 【供需篇】由于2017、2018全年以及2019年上半年低层建筑成交量急剧下降,新房成交减少,也就意味着供应减少,那么2016年Condo价格快速上涨的情况很有可能在独立、半独立和联排屋市场重演。 上图中绿色是2010年到2019年低层建筑数量,也就是独立、半独立和联排的新房成交数量;红色是高层建筑也就是Condo的新房成交数量。从图中清楚的可以看到,由于2012年到2015年Condo新房成交数量减少,直接导致了2016年以后的价格快速上涨。同样的道理,由于2017年到2019年低层建筑新房成交数量减少,市场上供应不足,2020年House价格上涨也就很容易理解了。 让我们再分别看看过去8年独立屋和Condo公寓的成交量变化:任何商品,在市场上是否抢手,成交量是最直接的衡量指标。图中蓝色折线反映了独立屋的成交变化,黄色折线反映了公寓单位的成交变化。从图中我们可以很清楚的看到,2016年以后独立屋的成交量急剧下降,到了2019年开始反弹。Condo单位虽然2016年以后成交量也在下降,但是参考前面新房成交量的变化图表很容易看出,新房成交的增加基本补齐了二手Condo成交量的下降。让我们再看看这两种房型占全年成交量的比例变化:这个图就很清楚了,蓝色曲线代表独立屋的成交比例变化,黄色曲线代表Condo单位的成交比例变化。我们可以看出独立屋的成交比例与成交量的变化是一致的,2016年以后开始下降,到了2019年有所反弹。而Condo单位的成交比例与成交量呈背离趋势,2016年以后开始上升,2019年有所下降。这说明在购房人的购买意愿,Condo的比例在逐渐减少而独立房的比例在增加。【结论】 2017年4月的海外买家税政策,极大打击了市场的信心。在那之后,一部分购房者转向了Condo单位,更多的购房者采取了观望的态度。但是无论如何观望,人类的两种非理性天性永远会在市场上起作用: 忍耐度有限的观望心态下,无法认清未来; 追涨杀跌; 因此我们不难预见到,未来的几个月,中低价独立屋,包括半独立和联排会变得很抢手。但是由于过去积累的库存量,也就是过去几年没卖掉的二手房会迅速补充和稀释市场,因此这一波反弹不会持续很久。而Condo市场,会延续2019年的上涨惯性,但是势头一定会减弱。所以无论您要买房还是要卖房,抓紧时机呦!这里单独对买房的朋友说一句:“三月底以前如果必须买的话,尽早买;如果三月底之前没买到,就不要着急了。以后的大半年时间,市场都会进入一个漫长的小幅下降的调整周期”。【操作篇】 作为房地产行业的从业人员,做了这么多分析,终究还是要落实在生意上。建议一,对于自住房:买自住房不用考虑太多的市场变化和趋势,房价高一点低一点的差距,相对于长期的货币贬值损失来说,终究是很小的。长期来看货币永远是贬值的,没有任何其他的可能。无论什么体制的政府,一旦拥有了铸币权,收割百姓就必然成为天性。唯一的区别就是美国有权利收割其他国家的百姓,而其他国家只能收割自己的百姓。所以如果能买房,还是买吧。不必等待房价下跌,因为即使房价真的大幅下跌,大多数人也不敢下手买房。2019年6月,列治文山的一些区域的独立屋跌破90万,有客户问我是否到了抄底的时候?能否下手购买?我回答:“理智告诉我应该下手,但是情感上依然有些害怕”– 你我皆凡人,生在人世间。知道不等于能做到,知行合一,好难的!建议二,对于投资房:投资房跟自住不同,要计算成本、投资周期和预期收益,不能说买就买。投资就好像下棋,有人走一步看一步,有人走一步看三步。短期投资,看一步就够了,能看三步就最好;长期投资,只看一步也行,结果如何就看点儿正点儿背了;看三步才能真正认清自己要什么,以及市场能给你什么。策略1: 短期投资看一步 比较激进的短期投资策略是投资house楼花,比如近期热门的Union Village楼盘,著名开发商,位置也不错,漫天的微信广告朋友圈。Minto的这个盘估计会很抢手,从地产经纪们夜以继日地刷屏就能看出来,不过这个盘从独立房到Townhouse,是不是所有户型都值得投资或居住,价位是否合理,我个人不太肯定!如果我投资这个盘的话,首选可能是它的传统Townhouse,次选是独立屋,前者户型和价位接近我帮客户制订的投资和居住标准,后者勉强接近这个标准。这个标准是: 价位合理 有升值空间 户型舒适,至少没有明显缺陷 未来容易出售 容易出租(针对于投资房) 需要注意的是,如果这个时候投资楼花,一定要做好能够交接的准备,也就是说要确定有足够的首付,确定能够贷款,确定能够负担租金收入与成本之间的差额。如果把希望寄托在升值以后转让合同的话,未免过于激进。比较保守的短期投资策略是投资中低价位的独立屋,北部、西部以及东部区域都可以选择,只要区域选择不差,这些中低价位的独立屋在未来1~2年都会以肉眼可见的速度增值。即使如果未来市场出现大幅调整,这类的房屋依然有很庞大的出租市场,不会给投资人的生活带来巨大负担。策略2:长期投资看三步对于中低价位房产投资来说,当然要寻找容易出租、并且租金回报较好的Condo单位,为什么是Condo单位?首先未来居住的大趋势肯定是高密度住宅,随着人口增加、在有限的资源情况下,高密度住宅是唯一的趋势。其次,如果资金有限,中低价位Condo可能是房地产投资唯一的选择。我个人比较建议Scarborough Town

Shan Feng
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