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多伦多公寓楼花转让常见问题,最全盘点!

什么是楼花转让? 楼花转让,英文叫做(Assignment)是我们在房地产交易中经常出现的情况。这原本是开发商给与购买者的一个备用机会,因为公寓楼花交房期较长,原始买主的家庭情况或经济情况可能在收房前发生一些改变,或由于其他的一些原因,导致他们不能最后交接房子,原始买主就可以在收房前将物业转让给另外一个买主,在不改变房屋原始买卖合同细节的情况下完成合法的房屋合同转让。 由于近10年来房地产市场较好,购买公寓楼花几年后都有大幅度升值,转让后可以赚取中间的差价。投入少,回报高,所以吸引了很多投资客。楼花转让中有一些常见的问题是需要大家注意的。楼花转让并不是转让房子,实际上是转卖购房合同。 楼花转让常见的问题— 转让人–Assignor 转让人 – Assignor,也就是原始买主。需要注意: 1、第一步最重要:需检查原始的买卖合同,确认开发商是否允许房屋转让。(大多数开发商都会同意,并且收取一定的费用) 2、查清限定条款:房屋转让的广告渠道是否有规定或限制,比如说是否可发布在MLS上,还是只能私卖,或内部通过开发商销售。 3、开发商需要转让人(Assignor)和受让人(Assignee)签署开发商的同意书(Consent Form)或转让合同(Assignment Agreement) 4、转让费:一般由转让人(Assignor)支付或者双方协议而定。 5、在转让完成后,受让人一般需要支付:转让人已经支付给开发商的首付款+赚取的差额 6、文件齐备:转让人需要将原始买卖合同等文件提供给受让人。 7、开发商一般不允许转让人(原始买主)放弃物业,除非转让人找到受让人,并完成全部转让流程。 8、转让人(原始买主)需要支付房屋转让中产生的律师费、开发商同意费、地产经纪佣金以及其他相关费用。 楼花转让常见的问题— 转让人–Assignee 受让人 – Assignee,也就是最终买主。需要注意: 1. 请律师仔细阅读检查过原始买卖合同及相关文件,并签署转让协议。2. 可能需要准备一份贷款预批文件(Mortgage Pre-approval)给开发商来证明受让人可以获得银行贷款。 3. 受转双方需在文件上约定一个日期,支付房屋转让造成的差价。(也可以是我们统称的楼花转让

多伦多楼花怎么买?购买楼花时有哪些注意事项?

很多买房人到多伦多没多久,对多伦多的了解很少,哪里将要建期房?将建多少户?开发商是谁?价钱是多少?户型是什么样?什么时候签约?什么时候交房?等等很多问题并不了解。这时势必就需要找到一个专业的地产经纪来咨询。然而咨询了经纪以后很多经纪都说买家心仪的楼盘他拿不到,或者干脆就说卖光了,也有经纪说通过他就肯定可以拿得到。买家就会产生疑惑,为什么同一个楼盘,有的经纪就说有,有的经纪就说拿不到呢? 其实原因很简单,很多开发商在卖期房时并不会选择公开发售,而是一些有长期合作的地产公司以代理的身份帮助开发商来卖房。只有这些代理会拿到这个楼盘的单位。所以如果你的地产经纪不是这些代理地产公司的员工就基本拿不到这个楼盘的单位。 期房从开始宣传到真正的预售日期会有不短的时间,如果买家对某个楼盘感兴趣最好要提前做好准备。例如提前找到可代理这个楼盘的经纪,提前了解好价格和大致户型,准备好定金和第一次的首付,等等。 购买期房时买家都需要填写一份购买意向单,按照购买意愿顺序填写一些单位。代理地产公司和开发商会按照买家交购买意向单的早晚来分配户型。所以如果你对某个期房的其中一个单位势在必得的话一定要尽早交购买意向单。 另外在跟开发商正式签约后的10天内买家一般都可以选择解除合同,而不会产生损失。 购买期房时也有些注意事项,嘉德小编在这里也跟大家简单分享一下: 交房日及入住日受到大楼建造工程延误或政府部门审批的拖延,开发商往往会推迟交房时间。因此,在购买楼花时,大家应通过自己的地产经纪询问开发商,该楼盘潜在的交房延误时间。 楼盘宣传材料 vs 实际楼盘开发商在推出新楼盘时制作的精美图册,将公寓最美的一面通过透视图呈现。高清的大楼建筑图和360度全景画面往往会让潜在买家一见倾心,下出购买决定。然而,这些呈现在买家眼前的图纸与图册,往往只代表了开发商对大楼结构的可能性的认可,实际楼盘与图册仍然有一定区别。因此,Condotrend提醒大家,在正式与开发商签署购房合同前,应询问售楼处人员,在公寓落成时所有可能改变的地方,包括户型、大楼设施、停车位等。如果决定购买期房单元,则应通过自己的地产经纪,去了解该楼盘附近现有的及正在规划兴建的大楼,在日后是否会有阻挡所购买单位视野的情况出现。 对空间及修饰的期望不少的买家对在建公寓都有很高的期望,而在在公寓正式落成时,买家常会发现实际公寓与他们想象不一样,如空间大小不一样,家具摆放不下,或者是天花板的高度从底层地板算起等。而这种情况的发生,很多时候是因为买家误以为所购买期房的单元与销售中心样板房所展示是一致的,然而样板房并非根据真实的单元而建,而且常因设置了特殊的灯光、配备了公寓专用的家具、特殊的天花板,及配套升级装修材料及装饰的缘故,使得公寓显得更具空间感及更好看。因此,Condotrend提醒大家,在签署购房合同前,要先仔细了解公寓配置及与样板房的差异。 过户费用在期房过户时,买家需要支付额外的费用,包括最后一笔的楼盘开发费、新电器用具税、水电连接费用、仪表安装费和其他杂费等。费用的项目多少及费用大小根据楼盘而定,因此Condotrend建议大家,在购房时应聘请有期房交易经验的专业房产律师,并在签约后的10天冷静期内,将购房合同及期房文件交给律师审阅,查看期房交接时会产生的任何费用,避免在期房交接时陷入财务漩涡。并且通过自己的地产经纪询问开发商,交房时会产生的费用及为争取到征收费用的上限。

加拿大非居民如何购买楼花 | 多伦多期房楼花购买流程

一. 选择专业地产经纪因为通常楼盘内好的单位户型,常常会在内部发售阶段的头两周内销售一空,只有具备楼盘优先代理资格的经纪,才能最大程度保障客户能获得想要的楼层和户型/房型,并为客户争取到更多的购房优惠。因此Condotrend建议,买家需要委托专业的地产经纪作为代理,最好选择熟悉本地市场,在期房销售方面业绩显著,与开发商有多年良好合作关系,并且有优先期房代理资格的经纪来购买期房。 二.了解楼盘详细情况在与专业地产经纪沟通后,选择适合自身需求的楼盘,通过经纪了解楼盘的所在位置、地理环境、社区配套、生活设施以及升值潜力后,确定要购买的户型或房型。 三.确定购买的户型或房型,楼层及单位(公寓)在公开发售前至少一个月,根据地产经纪从开发商处获得的户型图、价格表,选择购买的单位,填写订购单。此时通常需要提供购房者姓名、住址、职业、联系方式以及订购单位户型等,向开发商申请预留想购买的户型。提供买家个人信息,是加拿大反洗钱局对地产行业的要求。 四.签约根据购房者的情况,签约的方式可分为本地签约和远程签约两种:本地签约:买家须带同护照和4-5张个人支票,在开发商指定的时间、地点签署购房合约。远程签约:如果买家不在本地,则需要通过开发商或经纪快递正本合同,签署完后寄回加拿大。 五.订金及支付比例对于海外购房人士来说,购买期房的订金通常需要35%,并按照开发商规定的日期分期支付。一般期房的订金金额和支付时间为:签约当天订金:$3500-$5000加币签约后30天:10%扣除$3500-$5000的余额签约后90-120天:10%,签约后180-360天:10%,Condotrend提醒大家,订金的具体支付日期是视楼盘而定的,不同的楼盘会有不同要求。 六.订金支付方式根据购房者的所在地,支付方式又分为两种:人在本地:以个人支票形式支付人在境外:在指定时间,将订金和款项电汇到开发商指定的律师楼信托账户。 七.交房前公寓期房的交房日期有两个,分别是入住日(OccupancyDay/Interim Closing Day),和最后交房日(Final Closing Day),也是产权交割日。 入住后,买家每月须向开发商支付一笔入住费用(OccupancyFee),该费用包含开发商预计的管理费和房屋贷款;而在最后交房日前,买家必须获得银行贷款,海外买家最高贷款额度通常为65%。而独立屋则在交房时就须获得贷款。

多伦多房价11月涨幅6.8% 2年来最高

多伦多11月房价持续上涨,由于市场供应持续跟不上需求,目前涨势2017年以来最猛。 据《金融邮报》报导,多伦多地产局(TREB)于12月4日公布的数据显示,11月多伦多基准房价比10月份涨0.6%,同比涨幅6.8%。上月房屋交易也呈火爆态势,房屋销量同比升14%。 经历过去近2年低迷后,近几个月来,受低利率和人口持续增长等多重因素刺激,多伦多房市开始强势回弹。目前房屋交易量虽仍远低于2016年峰值,但房价已完全收复此前失地。地产经纪提醒,由于供需持续失衡,房价有可能还会继续上涨。 TREB数据显示,上月活跃房屋挂牌量跌27%。TREB首席市场分析师默瑟(Jason Mercer)表示,买家之间竞争加剧,导致房价涨幅加速。如果供需紧张关系得不到缓解,房价估计还会进一步上涨。 数据显示,上月共管公寓价格涨幅过去1年最大,基准价格同比涨9.5%,远高于独立屋5.1%同比涨幅。上月多伦多独立屋平均售价104万元,共管公寓平均售价61万7,658元。多伦多和郊区平均房价同比涨7.1%至84万3,637元,仍低于2017年4月近92.1万的峰值。

多伦多地产11月报告:价格涨13%,销量涨24%!

12月2日,多伦多房地产委员会TRREB公布了大多地区11月房市销售情况。 销量方面,11月份,大多地区房屋成交量为8766套,与19年11月的7054套相比,同比增长24.3%。 价格方面,大多地区11月房屋平均成交价格为955,615加元,与去年11月的846,307加元相比,同比上涨13.32%。房屋基准价格同比增长10.6%。 TRREB总裁Lisa Patel在报告中写道:一般来说,像独立屋、半独立屋、镇屋这样的单户住宅,在市中心周边的905地区更为火爆,但今年416地区单户住宅的表现也非常亮眼。 Lisa Patel称这种现象是由低借贷利率导致的,目前整个大多地区的低层住宅都十分抢手。 “购房者对低层住宅的追捧,是大多地区房屋平均成交价格同比增幅可以达到两位数的原因。” 公寓市场中,11月份公寓挂牌量几乎是去年同期的两倍,尤其是在市中心区域,供应量的增加也导致了公寓价格同比略微下跌。 TRREB首席市场分析师Jason Mercer表示:“目前的公寓市场与往年相比更加平衡,买家可以有更多的选择,但这可能只是短期的现象,一旦疫情结束,大量新移民涌入,将会导致对公寓的需求大增。”

多伦多买楼花贷款时需要了解的信息 | 多伦多买房贷款最全名词解释

十个买房的人,九个都要贷款。贷款很重要,发生的频次高,贷款中会涉及的专业词汇,以及它们代表的意思。相信阅读之后,大家在做贷款的时候,和贷款经纪的沟通会更顺畅,办理起来也会更容易一些。Agreement of Purchase and Sale:Agreement of Purchase and Sale 简称APS,就是买卖双方的购房合同。APS其实就是买方交给卖方的那张offer。等双方都签字确认之后,就成了有法律效力的文件。APS非常重要,或者说是在整个房产交易过程中最重要的一个文件。大家一定慎重对待文件里面的每一个条款,并保存在一个安全的地方。在你拥有该房产的整个过程中,出现任何纠纷和疑问都需要这份文件。Amortization Period:Amortization Period意思是还款期或摊还期,是房贷全部偿还的期限。通常选择 25 年,或者 30 年。有的朋友可能会说,我不需要那么长的时间,有个5年十年就够了。这里大家要注意,不管你最终选择了25年还是30年,一般都是用不了那么久的。在加拿大,绝大部分人差不多5-10年就要因为各种原因换一次房。那时候,不管什么情况,还是再贷款的。另外,房贷是整个市场上利率最低的贷款。和其他贷款差不多有一个量级的差别。如果不好好利用,实在是太亏了。Term/Mortgage Term:Term可以翻译为年期或者期限。一般来说,贷款的term从6 个月至 10 年不等。期满后,需要重新签订房屋贷款。在这期间,不能随便取消贷款,否则的话,就要付罚金。Open Mortgage:Open Mortgage指开放式房屋贷款。在这种情况下,购房者可随时提前还清欠款而无须缴付罚款。Appraisal:Appraisal是估价的意思。银行在给你贷款之前,会专门派Appraiser去确定房产价值。然后按照评估的结果确定贷款的金额。知识点:评估的金额不一定与房屋的购买价格相同。在房价疯狂上涨的时候,评估价有可能超过房价,而在房价迅速下跌的时候,评估价可能大幅低于你的购房价格。而这种情况下,你可能就要多付很多首付了。如果资金不够,会有很大的麻烦。大家一定要注意。Appraisal Value和Appraiser:Appraisal Value就是房产市场价格的估值。Appraiser就是做评估的那位评估师。Blended Payments:Blended

投资多伦多楼花必读系列2:如何选择楼盘?

买楼花就像买股票一样,买股票,大家都知道选绩优股,这种股票.大市上涨的时候能领涨,大市下跌的时候可以抗跌,投资楼花也一样,也要选好的CONDO,好的CONDO,房地产市场处于上升的时期,升的最多,房地产市场处于下降通道的时候,也可以保值或者下降的没有那么多.那么选投资楼花要怎么选呢? 第一,要选名牌开发商 名牌开发商一般历史比较悠久,多年在建筑行业的经营,积累的大量的资金,经验,在技术和管理上也很成熟,容易拿到地点好的地,多伦多的地标性的建筑,都是由那些著名开发商建造的,比如说GREAT GULF 的ONE BLOOR,CANDERAL的AURA,MENKES的四季酒店,TRIDEL的10 YORK等,名牌开发商一般有自己的建筑队伍,保证了建筑质量,名牌开发商跟水泥,钢材等建筑材料的供应商有多年的关系,能拿到好的价钱,大的开发商同时可能有多个项目在开工,建筑材料的需求比较大,对于建筑材料的供应商来说,这样的客户比较关键.因此在供货的及时方面,价格方面都能得到保证.名牌开发商对自己的名誉比较看重,因此在售后服务方面,比较有保证.在物业管理方面,有的开发商像TRIDEL有自己的物业管理公司,在管理质量上做的比较好.地点好,质量好,管理好,配套设施好,这样的楼盘会受到买家的追捧,能够保值,升值.下面是多伦多部分比较著名的开发商: TRIDEL MONARCH CONCORD DANIEL MENKES MINTO CANDEREL  STONERIDGE GREAT  GULF LANTERRA EMPIRE COMMUNITIES REMINGTON LIBERTY FERNBROOKE CONSERVATORY   GROUP LIFETIME  DEVELOPMENTS CITYZEN   DEVELOPMENTS 第二,要选交通方便的地点, 首先是地铁沿线,或者是靠近地铁的主要交通路口,以走路3-5分钟之内能到地铁站为佳,在DOWNTOWN  TORONTO来说,YONGE,

投资多伦多房产须谨慎!楼花烂尾6年 开发商破产 坑了一大批买家

投资楼市有风险这句话,有时候真不是空穴来风。多伦多第一个号称可以直接进入Go火车的公寓楼就验证了这个说法,工程烂尾长达六年不说,开发商还因为资金出现问题而被法院责令破产。208个购买了楼花的买家现在只能拿回当时交付的定金,而这些钱还不够支付现在一个公寓的定金。 这个名为“On the GO Mimico”的项目是多伦多开发商Santaguida2011年的一个楼盘项目。地址位于327 Royal York Road,距离Mimico GO火车站非常近,号称出门一分钟就可以搭火车,以此吸引了很多投资者。 然而这幢大楼开建至今已经过去了6年,却只完成了15%的工程。从一开始就出现了很多问题,先是开发Go火车的都市连通(Metrolinx)宣布不再与Santaguida合作,2013年该项目的工人也因为工资问题开始罢工,还有一家合同服务公司对Santaguida提起了诉讼。 其实这个开发商过去的“事迹”还要精彩,它在开发“On the GO Mimico”项目之前就已经破产过,导致债权人损失数百万资金。而且最重要的是,这个开发商之前从没有开发过公寓项目或者住宅建筑项目。 大家可能会问,这样一个有“前科”的开发商,政府怎么会给它审批通过的?而现实是,当时这个楼盘在宣传之初,还是一名市议员Mark Grimes出面帮助宣传的!他曾出现在该楼盘的宣传视频里,回答有关楼盘的问题。 本周一,在一份该议员回应媒体的邮件里,Mark Grimes表示自己并不知道开发商Santaguida过去的财务问题,并对受此事件影响的买家感到不幸。该议员和开发商的关系不言而喻…. Mark Grimes 多伦多地产律师Denise Lash建议买家,多伦多现在房地产市场异常火爆,开发商市场鱼龙混杂,投资者在下手前一定要摸清开发商的背景,了解开发商与项目的潜在风险,不要盲目投资,自乱阵脚。

Shan Feng
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