加拿大多伦多楼花战略指南,让新手买房时成为半个多伦多地产专家

楼花,始终是多伦多房产市场的热点话题。

在置业投资的大潮中,无论是新移民、本地人、白领、投资客,还是学生党,都喜欢把目光聚焦在楼花市场。

相信大家也都有同感,近年来,在大多伦多地区的主要路段上,新开盘的楼花层出不穷,建筑工地和售楼中心一个接着一个。不论冬夏,在一些经典项目开盘的时候,抢购楼花的队伍也时常排得很长,场面十分壮观。

为什么楼花会成为买家心中的“爆款”?

买好的地段的公寓楼花,真的需要排5天队吗?

楼花市场的优势和风险又有哪些呢?

为了解答和分享以上这些问题,协助大家在多伦多的楼花市场里理性地投资,Evan特地把自己多年以来帮客户、朋友购买楼花的经验和技巧写成一篇深度干货,跟诸位分享。

一、你真的了解“楼花”吗?

楼花,其实就是国内的“期房”。但是和国内期房不同的是

  1. 加拿大楼花一般是20%订金,国内期房需要全款或者
  2. 加拿大楼花可以在交房前转让(和金融产品一样),国内期房必须买断后才可以转让
  3. 加拿大楼花一般4-5年建成,国内期房会很快交房

在多伦多,楼花分为两大类:

– Condominium 楼花
– Freehold 楼花

好,下面说一下建房时间:

(咚咚咚,敲黑板!这里有个重点:和全世界期房不一样的地方是,多伦多楼花建设时间很长,很多人都不知道这个时间线)

– Condo楼花签约之后要4到5年交货!
– Freehold楼花签约之后需要1.5年到2.5年交货!

相比,如果在美国旧金山的一个楼花,从签约到交货最多也就半年时间,很多都是可以马上交割。

为什么多伦多的楼花需要拖这么久?

首先得理解,在加拿大,买家购房的订金是存在信托账户里面的,也就是说,开发商最终拿到买家钱的时间,是在交房后

所以,开发商巴不得今天签合同,明天就可以把钱套现,去做下个项目。而且,他们的建筑设施都是租的,人工的工时也耗在那里,拖一天他们就多一天成本。

然后,项目之所以要拖这么久才建成,原因有以下两点:

1.多伦多的楼花卖的是一个合约。很多情况下买家签完字了,地基都没开始打。

2. 建筑商在等政府批更多的楼层,从而增加自己的利润。

3.在多伦多,劳动力是一定量的。现在楼花开发项目越来越多,大量的工地将劳动力分散了。工作量变大,工人数量不变,建房时间自然比较久。

4. 政府那需要通过层层申请。看两组数据,

在多伦多建一栋别墅,平均得通过15不同部门的检查
在多伦多建一栋公寓,平均得申请改动20多个市政规划

那在开发商之间,是否建房还有快慢?

答案是肯定的。提醒大家擦亮眼睛:资格比较老的大牌开发商,建房时间会比较快。相反,小的开发商建房时间会相对比较长。

原因有两个:

1. 在建房过程中,很多时候、打地基、装修、玻璃、砌墙等等很多步骤,是由不同的术业专攻的外包团队来完成的。

对于资历较老的开发商而言,这些外包建筑团队一般会跟他们有合作的历史,关系较好,因此会优先把资源和精力分配给他们,较早地完成工作。

有些大的开发商甚至有自己的建筑团队。因为它们业务量多,有足够的资源和支持自己的建筑团队(例如Tridel,Menkes这样的传统大开发商)。这样一来,他们的交货时间就不用依靠人家的进度。

2. 资历老的大建筑商,因为长期和政府打交道,在政府拿批文的时候,在效率上也有很大优势。所以,很多项目的延迟,是因为政府建筑的批文迟迟不落实。

在这里,跟大家分享下个人感慨:如果说加拿大不是一个靠“关系”的国家,简直是扯淡。

相比之下,对于小的开发商来说,由于人脉有限,各种外力(例如外包商、政府城建部门等)都会滞后处理他们的工作。

所以,买楼花的老铁们要做好项目延期的心理准备。

在Evan记忆里,CenterCourt Development是唯一按时交的开发商。

二、Condo楼花,为什么是抢手“爆款”?

多伦多的Condo楼花市场之所以火爆,有以下几个原因:

1. 相对于购买现房而言,楼花“杠杆能力”巨!大!

2. Condo楼花项目多半建在交通便利、繁华的位置,能够解决买家“花小成本,住白金区”的问题

3. Condo楼花可以在心理层面满足有“新房情节”的朋友

4. 可以延后支付15%海外买家税

购买楼花的付款形式大致如下:

– 对于加拿大居民来说,在交房前一般只需分期付20%费用

现在有些楼盘出现在交房前只需要付15%,或者10%的款项的,甚至还有开发商帮你付首付。这是非常大的杠杆力。如果想知道具体有哪些项目可以实现杠杆最大化。

– 对于海外买家来说,通常要在交房前要付30% 的款项。但是,和购买现房不同,这个30%的钱不需要一次付清,通常是:

– 签字买楼花时付5% 
– 180天内再付10%
– 270天的时候付10%
– 540天之后5%
……
一般来讲,购买楼花的时候都是以这种节奏来付款。

需要注意的是,落实到每一家开发商,Condo楼花付款方式也是因人而异的。但这种“不紧不慢”的付款方式,自然就成了买家们的最爱。

Evan也帮助很多海外买家,成功申请了20%首付。

在我们分期付了这20%或者30%的款项之后,接下来的两三年就不用交款,直到交房。

首付尾款、月供、地税,和其他款项,等到交房的时候才需要支付。

三、购买Condo楼花时的贷款事宜

现在,多伦多市场上99%的开发商都需要买家拿到“贷款预批”后,才会把房子卖给买家。这么做的原因,是为了让开发商符合建筑贷款的要求。

目前只有Concord Adex这个开发商是完全不需要贷款预批的。

但是实际情况是:不论任何人,在银行是很难拿到5年左右的贷款预批的。原因是:银行在这5年中,是有风险地在担保你的贷款,并且需要给你的贷款预批买保险。

即使有买家能够拿到这个预批,等交房时,很多买家还是会选择重新去找其他银行做预批,以寻求更好利率。并且,贷款预批是贷款人可以单方面毁约。这种亏本买卖,银行兴趣不大。

这样一来,就没有人愿意花这个时间和精力去做这些事了。对于这个情况,开发商自己心里也很清楚。所以,在购置楼花的时候,如果朋友们想知道具体的操作,并且成功拿到建筑商想要的文件。

另外,在购买Condo楼花时,我们在前面说分期付的20%,或者30%的款项,都是可以在贷款时用作首付down payment的。

但是首付的总额我们究竟要付多少,到时候还要看在交房的时候我们可以从银行申请到的贷款额度是多少。

举例来说:

案例一:如果我们在交房之前已经付了房款总数的20%,在交房当天,我们也成功地从银行贷款到了剩余80%的款项,则不需要再额外付首付。

案例二:如果我们在交房之前已经付了房款总数的20%,而在交房的时候,从银行最多可以贷到房款总额65%的钱,那么我们则需要补交15%的首付。

在选择贷款银行的问题上,:

我们从哪家银行贷款,要看每家银行的利率和制度等因素。这跟我们在哪家银行开了户,平日里在哪家银行办理日常业务,没有任何的关系。

四、购买Condo楼花的风险和劣势

任何一枚硬币都有两面,下面来给各位归纳一下Condo楼花的劣势:

1. 买家看不到实物

由于买家买房的时候,楼盘还没有建成,所以对于房子的参照就只有一张户型图。空间概念不好的买家,或许需要花点心思来研究。

2. Condo楼花交房期限容易滞后

由于各种程序上和施工上的原因,Condo楼花交房时间可能会被拖延。但是,在文章前面也提到了,比较有声誉、比较大牌的开发商,完成工程的速度相对较快。所以在选择开发商这件事上,大家要擦亮眼睛。

3. 有些楼花工程会半途而废,成为“烂尾”楼盘

多伦多是全世界诚信度最高的城市之一。但是,公寓楼花项目中,还有3%-5%的烂尾率。

烂尾的原因,可能是因为:

1. Zoning 受限制,建房许可证批不下来
2. 开发商资金方面出了问题
3. 政府政策的改变
4. 开发商贪婪,故意毁约

“烂尾楼”对于买家来说,造成的经济上和精神上的伤害都比较大,因此大家买楼花的时候一定要慎重。

4. 房子建成后,会有一定的变数

在购买Condo楼花时,购房合同里都会写明一点,交房时,房子可能会和户型图上的规划有出入。

比方说,在户型图上,马桶是在厕所的左边,而建好后,马桶可能被调整到了右边。另外,落实到具体的户型规划和房屋面积上,开发商也可能会有变更。

但是,由于这一点之前在合同里写好了,交房的时候我们是不能拿着这些变动去和建筑商理论的。

不过,大家也不要完全失去了安全感。资历老的大牌开发商,做事一般比较有分寸,不会在交房时惊吓到,或者surprise到买家的。

然而,以上这个变数,无论我们买哪家开发商的楼花,是所有的Condo楼花买家都要共同面对的。

5. 开发商不修改合同,不接受讨价还价

购买Condo楼花,买家没办法跟建筑讨价还价。而且,跟从个人手里面买房子不同,买楼花时,开发商是不会修改合同里的任何条款的。

这,也和市场的火热度有关系,现在多伦多的开发商都是走那种“高冷范儿”的路线,有种”你爱买不买”的赶脚……

五、购买Condo楼花时的注意事项

在综合考量过Condo楼花的优势和劣势之后,很多买家会认为,Condo楼花的加分项多于减分项,所以大家依然对它保有热情,纷纷下单买房。

然而,在签购房合同前后,有几点注意事项(Buyer Aware)大家一定要搞清楚。

1. 关于转卖(Assign)房子的规定

首先,拿到合同后,我们最需要注意的是:开发商是否允许买家在交房之前转卖楼花?如果允许,那么什么时候我们可以转卖?

一般,开发商会在合同里写明,他自己卖出90%-95%房子之后,才允许买家转卖楼花。另外,转卖的时候会有个转让费(Assignment Fee),签字之前我们要知道转卖费用是多少。

咚咚咚,敲黑板!

这里有个重点!加拿大每个行业都分得很细。比如律师这一行,就被被细分为地产律师、刑事律师、家庭律师、移民律师、税务律师、商业律师、个人伤残律师等等。每个律师都有自己的专业,如果涉及到家庭纠纷,而去找税务律师,那最后受伤的是你自己。

同理,地产行业也一样:有专业做商业的,专业做民用的,专业做楼花的,还有专业给客户转楼花的,叫做 “Assignment Realtor — 楼花转让地产经纪”

“楼花转让”是个新兴产物,而且规则一直在变,很多地产经纪对楼花转让的知识储备非常有限。

大家对于楼花的知识,缺失的程度非常让人遗憾。Evan经常自己调侃说:如果让Evan随机抽取10名多伦多的地产经纪,问10道关于楼花转让问题,如果有能答对一半的,Evan甘愿送上自己的膝盖。

所以,Evan建议各位在找“楼花转让地产经纪”前,一定要调查清楚对方是否专业,问一句“您在最近半年转过几套楼花”,就可以见分晓。

这些原则,也适用于在楼花转让过程中寻找律师和会计师

2.除了购房款之外,建筑商会追加多少额外开发费(Development Levy Charge)?

Evan来给大家解释下Development Levy Charge的概念:建筑商建楼,政府需要配合新的小区来修路,改善图书馆和公园,加大警力,配备医疗和师资力量,还要给新楼通水、电、煤气,布管道等等。

这些费用,政府是要追加在开发商身上的。开发商也会把费用转到大楼的终端用户——买家身上。

在2018年,建一套两房公寓,多伦多政府向开发商收的开发费是$25,366,一房开发费是$17,644。

好了,现在问题来了,这些费用,是否都会被开发商砸在买家头上?开发费如果上涨,那么这个开销是否也会被开发商砸到买家头上?

答案是,你敢不向开发商要Development Levy Cap文件,开发商就敢把所有的费用砸在你脸上!!!

所谓Development Levy Cap,就是开发商可以在买家身上追加开发费用的最大限额。

很多开发商现在会主动在合同上写明,最多追加费用是是多少。但是,也有不少开发商不写明这个费用。遇到这种情况时,买家一定得主动去咨询、讨要。

3. 两个交房日

在多伦多有两个交房日:

– Occupancy Closing 入住交房

– Final Closing 政府注册交房

这里,Evan提醒各位老铁们不要把多伦多的楼花和温哥华的楼花搞混。

在温哥华,一定要大楼都建好了才能统一时间让人去入住。而在多伦多,大楼的楼上还没有封顶,楼下装修完毕的几层就可以住人了……

所以,大家在多伦多可以看到一个奇观:公寓楼顶还在浇筑水泥,楼下就已经有人安居乐业了。

这种在夹于交钥匙和政府最后登记之间的时间段,这里叫Occupancy Closing (入住交房)

在多伦多,当新楼内部所有单元发了钥匙,允许入住,开发商才会统一去政府登记交接。

所以,买家拿到了钥匙,不等于房子已经注册登记了。在注册之前住进去的人,等于是在跟开发商租房子住,所以要付一个租金,也就是所谓的Occupancy Cost.

正因为在政府层面,这个房子还没有正式属于你,而是属于开发商,所以作为住在里面的“租客”,我们必须要懂“房东”规矩。

很多开发商常常会不允许在Occupancy Closing之后,买家立刻私底下将房子出租,或者找租客。关于这一点,买家得在买楼花时搞清楚。

4. HST Rebate 退税事宜

加拿大是个万税之国,连喝口水都要交税,买卖房产更加会涉及到税务问题。

在购买楼花时,大家会面对一个非常繁琐,困惑和难解,很多时候连会计师和律师都搞不懂的问题:HST。

买了楼花后,大家千万不要存有侥幸心理,去欺骗税务局。

原因一,税务局非常容易发现你作弊。

原因二,HST该交多少交多少,最后可以全部申请回来,没有骗的必要。

如果买家自住这个单元,不需要交额外费用。

如果买家收房后用来出租,则需要交大概是房价8%的HST。理论上,HST的最大数额是$30,300,Evan见过的,付HST最多的是$28,000,除此之外,任何超过这个数额的费用都不合理。

之后,凭一年的租房合约,在交房后三个月内,大家可以把全部交的HST申请回来。

5. 申请“迟交房”补助

这个补助的英文叫Delayed Occupancy Claim。

在安大略省,有接近60%的新建公寓的买家可以向监管开发商的机构Tarion申请这项补助(安省有接近$480,000,000的补助款项,没有被申请过)。

每个买家,最多可以申请回$7,500的“迟交房”补助。这里,建议,楼花买家一定要保留每次开发商给大家的推迟建房信件。

总结起来:楼花虽好,购买须谨慎。

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