01 什么是楼花？为什么买楼花？

Pre-Construction，也就是我们常说的期房(多伦多也称楼花)。多伦多楼花主要种类有为公寓(Condo Apartment) 、镇屋(Townhouse)和独立屋(House)。其中，公寓建筑周期最长，通常需要4-5年完工；House类楼花则需要1-2.5年左右即可交房。

通常开发商只要求15-20%的首付（海外买家35%首付），且是分期付款 （见下例）。需要注意的是，落实到每一家开发商，Condo楼花付款方式也是因人而异的。买家不需要一下子拿出一大笔钱投入，在完工前有充分时间调整自己的财政状况。

签约交5%

第30天交5%

第90天交5%

Occupancy 交5%

楼花吸引人的一大特质便是其强大的杠杆作用(Leverage)–买家用20%甚至更低的的首付锁定了一套房产的未来市价。举个例子，买家在2015年花费7万首付买下在价值50万的二居室楼花，2020年交房时周边一居室房价已经蹿升到85万。买家等于用10万实现了30万的增值，而且到手的是一套全新的房子，此杠杆能力是二手房无法实现的。

02 楼花购买具体流程

①了解需求，选定项目——>②敲定细节，选好户型——>③签订合同， 交付定金——>④等待入住——>⑤入住（Occupancy)——>⑥过户(Final Closing)

第一、了解需求，搜索信息

首先第一步要根据自己投资的需求，选择好的项目。主要需要考虑的因素有：地理位置、价位、开发商、交接年份等。

关于开发商， 可去tarion.com搜索开发商资质、历年项目、索赔记录及获奖情况。也可在google搜索有关开发商的评论。开发商的好口碑不仅能保证建筑质量，更能极大降低期房

第二、 敲定细节，选好户型

第三、签订合同，交付定金

当决定了与开发商签订购买合同时，可以请地产经纪提前填写购买意向单(Worksheet)预留心仪户型。 同时现在多数项目需要贷款预批函(Pre-approval)，可以找贷款经纪提前办理。签订合同当天务必携带身份证件，支票簿前往。通常买家需要支付定金(大约$5000到$50,000不等)，并会得到一本厚厚的合同，此时建议买家：

① 联系地产律师： 聘请律师详细研读开发商合同，看是否有不合理条款或隐藏条款。通常开发商比较”霸道”，并不会修改条款，但买家至少要清楚自己签署了哪些条款，会出现哪些后果。

② 利用好冷静期： 通常购买楼花会享有10天工作日的冷静期(Cooling-off Period)，如果合同出现任何问题或资金上出现任何问题，买家可以在冷静期内取消合同。

③ 转楼花条款： 一般在合同中，开发商会说明是否允许转楼花(Assignment)、转让条件、转让渠道、费用如何。 也有开发商会给出免费转楼花的激励政策，买家需要格外注意这部分条款明细。

第四、等待入住

在等待完工期间，买家还需要注意：

① 装修：开发商通常会在入住前一年左右开始毛坯房的装修，此时会通知买家选择装修设计和升级方案（upgrade）。买家若在基本设计内选择，则不需要花费任何钱；如果买家想要增加任何额外设施（例如百叶窗、额外橱柜），则需要按照开发商的报价付费。

② 延期入住(Delay)：公寓楼花延期入住的情况在多伦多经常发生。Tarion规定开发商可以最多对入住日期(Occupancy Day)延期两次，且每次不可超过120天，并需要在原定入住时间前90天书面通知买家。如果开发商不符合以上规定，买家可以通过Tarion进行索赔。前面提到过，有声誉、比较大牌的开发商，完成工程的速度相对较快。所以在选择开发商这件事上一定要慎重。

③入住前验房（PDI）：通常入住前3个月，开发商会通知买家进行验房(Pre-delivery Inspection)。开发商安排的验房师会和买家一起进行验房，发现的问题将会在入住前解决。

第五、入住（Occupancy）

买家收到钥匙入住之后，需要交付给开发商”租金（Occupancy Fee）”，因为在入住(Occupancy)和过户（Closing）期间，房屋的产权仍属于开发商。通常买家需要等待3-6个月的时间过户。有些开发商会禁止业主在此近期出租公寓，有些则允许出租。

① Tarion新房屋保险：在买家入住的一年起，遇到建筑材料或施工缺陷，新房因缺陷无法入住等问题均可上报Tarion申请索赔。买家在第一年有两次提交索赔申请的机会，一次是入住30天内(30-Day Form)，另一次是入住第一年的最后30天内 (Year-End Form)。

② 房屋保险： 与购买二手房一样，买家可以提前准备房屋保险(火灾、盗窃等)，指定过户之日起保。

第六、  过户（Final Closing）

这个阶段，买家最终成为了户主。在过户阶段买家除了需要支付剩余房款(全款或贷款)、土地转让费(Land Transfer Fee)和前文提到的政府开发费(Development Levy Charge)还需要支付律师费用、水电气安装费用。如果是出租房，买家则需要交8%的HST，之后可以凭借一年租房合同申请退税。此阶段买家需提前联系好贷款并准备充足现金交付过户费用。

03 楼花销售阶段

以上是楼花购买的几个阶段。那么楼花的开发商销售是不是也分时间点，分阶段呢？哪个阶段拿盘最合适呢？

楼花销售大致分三个阶段。VVIP预定、VIP销售、公众销售。

在楼花的第一个阶段，VVIP预定这个阶段，开发商会准备好经多方协商之后的户型图、试水用的价格单，然后召集自己熟悉的经纪，来做试验性性的销售。为之后第二个阶段，即正式销售阶段做准备。如果需求太大，就会适当调高价格；如果效果不好，价格也会向下调整。

楼花的第一个销售阶段短则一、两天、长则一、两周，在此之后，楼花的销售会进入第二阶段：VIP销售。在VIP销售这个阶段，只有地产经纪可以代理开发商销售楼花，普通的买家暂时还不能自行购买。这一阶段的长度大致为1-2周。这两年由于房地产的加速上升，很多楼盘到这个阶段就已经售罄，就不会有第三阶段出现了。

楼花销售的第三阶段为公众销售期，这个阶段开发商已经建成销售中心、样板间、楼花的沙盘等等。

根据上面的销售阶段，相信大家也不难总结出来在市场普遍看好的大背景下购买的最佳阶段是VVIP 试验性销售阶段。因为市场普遍看好的情况下，开发商涨价的几率会很大。