多伦多楼花转让税详解

Condo楼花的交房时间点

一般的楼花全程生命周期是这样的:

a 前期宣传
b 签约
c 10天冷静期后变成Firm Deal
d Interim Occupancy: 这个时候还没有过户,买家相当于借开发商的房子住,过程中买家需要付:管理费,地税还有利息(借开发商的房子当然要付利息了)。这部分的时间可长可短,一般我的经验里是3-6个月。
e Final Closing: Condo注册成功,开发商和买家产权过户,办理贷款

下面的图解释了Interim Occupancy和Final Closing的具体内容

2 什么时候可以转

大多数的时候,不同开发商的要求是不一样的。有的开发商只要求前期10%的Deposit交完就可以转了,有的是需要等到开发商85%或者90%的单元卖出了才能转, 这个信息一般在签楼花合约的时候一般都能了解到。

3 以什么方式转

绝大多数的楼花都是私转的,有部分开发商在售出了全部单元后,会允许一些楼花上MLS。开发商之所以这么做的原因其实很简单,一个是不想让原来需要转的楼花和现在开发商手里的尾盘形成竞争关系,另外也不希望转楼花的实际售价曝光从而影响开发商的尾盘销售。所以绝大多数的楼花,一般是客户委托经纪做的楼花暗盘,卖方经纪再拿着相关信息去跟大量的经纪来做信息交换(自己公司的经纪,经纪微信群,平时的买家客户网络)。


4 楼花转让的本质 –  合同和押金的交换

楼花转让的本质不是买楼,而是原合同和已付押金的转让。转让后,Assignee(接转楼花的买家)承担转的时间点之后的义务,接过Assignor(转楼花的卖家)之前付的Deposit。所以从价格上,Assignee在现金上需要有以下的准备: 

A 楼花转让时需要付的现金: 对方已付Deposit(一般是楼价的15%-20%,非PR会达到30%-35%)+ 差价(现在卖的价格 –  原始价格)

B 之后会交的钱: 后续还需要付的Deposit(可能是0,也可能是5%-10%,具体看时间点和合同要求)+ Occupancy Fee(地税 管理费 利息 这个其实算是住房的正常开销)+ 土地转让税 (原始价格计算)+ Closing Cost (各种杂税费:一般是有封顶的 3000-20000不等,具体看合同)


5 原始楼花中的HST和相关退税问题

这个概念很多人容易混淆,需要着重讲一下。其实买新房也是买商品,那正常情况下就会涉及到HST,然后政府在新房部分还有一部分的退税。简单来讲,消费者去售楼处买楼花,一般都有价格表或者是某个单元的特定报价。

这个报价=原始开发商价格+13%的HST(消费税)-HST Rebate(新房退税)

新房退税的说明,CRA的网站有最明确的解释:https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/businesses/topics/gst-hst-businesses/gst-hst-home-construction/gst-hst-new-housing-rebate.html

假设原始开发商的价格是32万,那么$320,000*0.13(这部分GST的税率是5%,省税的税率是8%,加起来是13%)=$41,600。对应的税分别是GST=$16,000(5%)和省税=$25,600(8%)。

下面介绍HST Rebate的计算方式(具体计算例子可以参考这个网站:https://blog.theredpin.com/blog/who-pays-hst-on-new-homes-hst-rebate-on-new-condo-purchase-ontario-buying-a-pre-construction-condo/

GST部分的退税计算和限额:

The first is the federal GST New Housing Rebate, which is a rebate of 36% of the federal GST paid to a maximum of $6,300.  This rebate however can get clawed back.  Housing units purchased for $350,000 receive the maximum rebate of $6,300.  Housing units purchased for less than this get 36% of the GST paid on the purchase price.  Housing units purchased for greater than $350,000 but less than $450,000 are reduced on a pro-rata basis.  Housing units purchased for greater than $450,000 are not eligible for the GST New Housing Rebate(45万以上的房子没有GST退税).

省税部分的退税计算和限额:

The other is the provincial HST New Housing Rebate.  This rebate is available to homes purchased in B.C., Nova Scotia and Ontario.  For our purposes we will deal with the Ontario HST New Housing Rebate.  For new home purchases the HST New Housing Rebate is 6% of the purchase price to a maximum of $24,000.  For owner-built and substantially renovated homes the rebate is based on the HST paid, calculated as 75% of the provincial portion of the HST paid on purchases to construct or renovate the home to a maximum of $24,000, if HST was paid on the purchase of the land, or $16,080, if no HST paid on the purchase of the land.  There is no clawback on the HST New Housing Rebate, it is just capped at the maximum of $24,000 or $16,080 depending on your situation.

按照上面的退税计算,一般是退GST的36%(Federal GST New Housing Rebate)和省税部分的75%(Provincial HST New Housing Rebate),所以HST Rebate=16000*0.36+25600*0.75=$24,960。

按上面的介绍方式,32万的原始价格+4.16万的HST-2.5万的退税=33.66万,这个33.66万一般就是价格表上的最后结果,也就是包含退税的价格。

在安省,45万以上新房退税封顶额度(HST Rebate)是2.4万,所以无论你是买原始价格45万的Condo还是200万的House新房,退给你的HST是24000封顶的。

但是HST新房退税是有条件的,满足下面任意一条(政府的目的是为了防止炒房,这也是为什么新房落成后一般一年后上市的单元才变多):

A 自住房,然后交房后1年之内不出售: 这也是为什么,新房交房后一般一年后卖盘才增多,1年之内卖都要把2.4万的退税以现金形式退回。

B 投资房,先上交HST Rebate,然后凭借完整的1年租约在申请退回,这个先交后退的过程一般最快30天就可以解决:这是买楼花来投资需要动用的一部分现金,虽然可以退,但前期也需要准备。这也是很多人买楼花用来投资,在房子过户前想转掉的动机之一。


6 楼花转让过程中的HST

上面讲的是,如果楼花正常交付中间没有转手过程的HST问题, 我们再来看看楼花转手中涉及的HST问题。

我们假设4年前一个Condo楼花的原始价格是50万,已付20%的Deposit是10万,同类型的Condo现房市场价在75-77万,双方约定的转让价70万,价差20万。

前面4提到过,接楼花的买家需要付给转楼花的卖家两部分钱:已付Deposit+差价,在我们是10万+20万=30万。转楼花是个出售合同和押金的过程,从CRA的角度看,转楼花卖家被CRA认为和开发商的行为是一样的,有交易就有HST。所以这部分转手的现金是要收HST的,HST=30*0.13=3.9万。但是呢,比较特殊的一点就是,在楼花买卖中一般都是转楼花卖家包税(Tax Included),所以转楼花卖家在定价的时候会把需要交的HST算到价差里面。

7 转楼花卖家一般到手能赚多少:

上面概念4讲到了作为接楼花的买家需要拿出的钱,我们再看看从买家的角度看看有哪些成本

A HST一般是卖家承担:3.9万

B 一般楼花转让,卖家经纪拿1.5%佣金(暗盘),买家经纪拿2.5%-3%不等,我们这里按买卖4%的佣金来算:70*0.04=2.8万

C 律师费:正常1500-2000,我们这里凑整按3000算

那么税前,买家的利润=20-3.9-2.8-0.23=12万。这12万的收入,只要不是频繁买卖楼花,CRA会按Capital Gain来算,税基是50%。所以最后会按6万的税基加到卖家的个人收入上,如果边际税率是33%,那么个人税差不多是2万。这么一来,楼花卖价的税后收入是10万。

关键结论:所以即使经过了市场大幅上涨,转楼花最后的利润其实不大,交易过程中的税费是非常大的成本。

8 楼花价格为什么比现房偏低

上面原价50万的Condo楼花,我们假设是4年前多大附近650-700尺的1+1,均价在700出头,现在市场价按1100的均价算,如果是现房卖个77万左右非常容易。但是如果楼花的价格定在77万,转楼花买家拿出来的现金要求是10+27=37万,相当于接近50%的首付。我们不排除很多买房人很有钱,有全款付款的能力,但是大多数第一次买房的人,要人拿出这么多现金都是有难度的。更何况现在留学生和工签这个购房群体,还要交15%的海外买家税,转楼花有时还会被要求追加押金比例到35%。所以一般而言,转楼花的价格会比现房市场价便宜5%-15%之间,如果有人有全款买房的能力,接Condo楼花会是非常不错的Deal。

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