多伦多楼花转让

由于楼花的特性,整体的投资期比较长,大部分都能达到3-5年。在这3-5年中,我们除了利用杠杆、静待升值以外,有可能还会遇到其他问题:比如说楼花的升值已经满足投资的期待,想要卖出变现;或者也可能会突然出现,临到交房突然拿不到贷款。这个时候,我们就会用“转让楼花”来解决这个问题。由于语言的关系,中文的“转让”一词在英文中可以同时翻译成“transfer”、“assignment” 、“conveyance”和“negotiation”几个不同的词。其中 “transfer”为一般术语,可泛指各种转让;“assignment”多为民法或合同法上的债权让与,多指转让无形财产的权利;“conveyance”多指不动产,如土地物权(title)的转让,包括土地其他权利的转让或租赁(lease)、按揭(mortgage)或抵押(多伦多楼花转让)(encumbrance);“negotiation”则通常指票据法上的权利转让。从英文的定义中,我们很容易可以看出楼花和现房的交易是完全不同的两种东西,所以在投资的时候也需要区别对待。楼花转让,就是上面所说的“assignment”。在英美法系中,所有的合同理论上都是可以自由转让的,除非合同条款中另行规定。不过到目前为止,犀牛见到的楼花合同中,每一个都有这个“另行规定”。也就是说,如果你买了楼花的话,99%的可能性你只可以转让权利而不能不转让义务,一直到房子交割的那一天。在房子交割之前,如果楼花的转让对象出了什么问题(多伦多楼花转让),比如不能履行合同、人突然消失之类的,楼花的最初购买者仍然有义务履行原楼花合同。说到这儿,(多伦多楼花转让)大家一定都会关心,楼花转让和被转让方各自的义务吧?先说说转让方。在英文中,转让方叫Assignor,指把自己名下的楼花出让给别人的人。下面是Assignor需要考虑的问题:1) 在转让之前,Assignor一定要和开发商咨询楼花是否可以转让,如果可以的话,开发商要收取多少费用。这一点非常重要,如果开发商不允许转让或者费用太高的话,(多伦多楼花转让)转让就没有了太大的意义;2) 和楼盘开发商以及地产经纪商定楼花转让的方式:是登录到MLS上,还是私下卖;3) 开发商很可能要求楼花受让方(Assignee)提供贷款证明;4) 大部分情况下,开发商收取的转让费是要Assignor来付的;5) 需要准备所有和原购买合同相关的文件;6) 如果Assignee最终没有履行合同,Assignor仍然有责任履行原合同。这一点非常重要,如果转让非人的话,Assignor将来还是会有很大的麻烦;7) Assignor需要付的费用:A) 法律费及相关支出;B) 发展商收取的转让费;C) 地产经纪的中介费楼花受让方,在英文中叫Assignee。Assignee需要承担的责任和需要付的费用有:1) 委托买方地产经纪起草楼花转让文件,并请律师审查合同条款;2) (多伦多楼花转让)在入住时需要付的费用有:A) 押金;B) 预估的地税;C) 预估的condo管理费用;D) 利息;E) 交给发展商5-12张远期支票;3) 在最终交房的时候,Assignee需要支付给发展商的费用有:A)2年之内的地税;B)电、水、煤气表的安装费和接入费(每个表约$500-$700);C)发展费/土地征用费用(几千块);D)Tarion新屋保障($600-$1,900);E)发展商的贷款清算费用(Discharge of builder’s mortgage,约$200-$300/per mortgage。);(多伦多楼花转让)F)发展商处理转让方(Assignor)押金支票的费用(约$250);G)2个月的Condo准备金;F)购买合同规定的其他费用4)在Condo登记以后,发展商会把产权转至Assignee名下。在这个时候,Assignee需要把购买condo楼花的余款付给发展商,同时把在转让合同中规定的,欠Assignor的钱付给Assignor,整个过程才算结束。(多伦多楼花转让)这期文章到这里就结束了,如果哪位朋友想就楼花投资或转让这个话题和犀牛做进一步的探讨(多伦多楼花转让)

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