多伦多楼花

楼花,始终是多伦多房产市场的热点话题。(多伦多楼花)

在置业投资的大潮中,无论是新移民、本地人、白领、投资客,还是学生党,都喜欢把目光聚焦在楼花市场。(多伦多楼花)

相信大家也都有同感,近年来,在大多伦多地区的主要路段上,新开盘的楼花层出不穷,建筑工地和售楼中心一个接着一个。不论冬夏,在一些经典项目开盘的时候,抢购楼花的队伍也时常排得很长,场面十分壮观。

为什么楼花会成为买家心中的“爆款”?

买好的地段的公寓楼花,真的需要排5天队吗?

楼花市场的优势和风险又有哪些呢?(多伦多楼花)

为了解答和分享以上这些问题,协助大家在多伦多的楼花市场里理性地投资,Evan特地把自己多年以来帮客户、朋友购买楼花的经验和技巧写成一篇深度干货,跟诸位分享。

一、你真的了解“楼花”吗?

楼花,其实就是国内的“期房”。但是和国内期房不同的是

  1. 加拿大楼花一般是20%订金,国内期房需要全款或者(多伦多楼花)
  2. 加拿大楼花可以在交房前转让(和金融产品一样),国内期房必须买断后才可以转让
  3. 加拿大楼花一般4-5年建成,国内期房会很快交房

在多伦多,楼花分为两大类:

– Condominium 楼花
– Freehold 楼花

好,下面说一下建房时间:

(咚咚咚,敲黑板!这里有个重点:和全世界期房不一样的地方是,多伦多楼花建设时间很长,很多人都不知道这个时间线)

– Condo楼花签约之后要4到5年交货!
– Freehold楼花签约之后需要1.5年到2.5年交货!

相比,如果在美国旧金山的一个楼花,从签约到交货最多也就半年时间,很多都是可以马上交割。(多伦多楼花)

为什么多伦多的楼花需要拖这么久?

首先得理解,在加拿大,买家购房的订金是存在信托账户里面的,也就是说,开发商最终拿到买家钱的时间,是在交房后

所以,开发商巴不得今天签合同,明天就可以把钱套现,去做下个项目。而且,他们的建筑设施都是租的,人工的工时也耗在那里,拖一天他们就多一天成本。

然后,项目之所以要拖这么久才建成,原因有以下两点:(多伦多楼花)

1.多伦多的楼花卖的是一个合约。很多情况下买家签完字了,地基都没开始打。

2. 建筑商在等政府批更多的楼层,从而增加自己的利润。

3.在多伦多,劳动力是一定量的。现在楼花开发项目越来越多,大量的工地将劳动力分散了。工作量变大,工人数量不变,建房时间自然比较久。

4. 政府那需要通过层层申请。看两组数据,

在多伦多建一栋别墅,平均得通过15不同部门的检查
在多伦多建一栋公寓,平均得申请改动20多个市政规划

那在开发商之间,是否建房还有快慢?

答案是肯定的。Evan提醒大家擦亮眼睛:资格比较老的大牌开发商,建房时间会比较快。相反,小的开发商建房时间会相对比较长。

原因有两个:

1. 在建房过程中,很多时候、打地基、装修、玻璃、砌墙等等很多步骤,是由不同的术业专攻的外包团队来完成的。

对于资历较老的开发商而言,这些外包建筑团队一般会跟他们有合作的历史,关系较好,因此会优先把资源和精力分配给他们,较早地完成工作。

有些大的开发商甚至有自己的建筑团队。因为它们业务量多,(多伦多楼花)有足够的资源和支持自己的建筑团队(例如Tridel,Menkes这样的传统大开发商)。这样一来,他们的交货时间就不用依靠人家的进度。

2. 资历老的大建筑商,因为长期和政府打交道,在政府拿批文的时候,在效率上也有很大优势。所以,很多项目的延迟,是因为政府建筑的批文迟迟不落实。

在这里,Evan跟大家分享下个人感慨:如果说加拿大不是一个靠“关系”的国家,简直是扯淡。

相比之下,对于小的开发商来说,由于人脉有限,各种外力(例如外包商、政府城建部门等)都会滞后处理他们的工作。

所以,买楼花的老铁们要做好项目延期的心理准备。

在Evan记忆里,CenterCourt Development是唯一按时交的开发商。(多伦多楼花)

二、Condo楼花,为什么是抢手“爆款”?

多伦多的Condo楼花市场之所以火爆,有以下几个原因:

1. 相对于购买现房而言,楼花“杠杆能力”巨!大!

2. Condo楼花项目多半建在交通便利、繁华的位置,能够解决买家“花小成本,住白金区”的问题

3. Condo楼花可以在心理层面满足有“新房情节”的朋友

4. 可以延后支付15%海外买家税

购买楼花的付款形式大致如下:

– 对于加拿大居民来说,在交房前一般只需分期付20%费用(多伦多楼花)

现在有些楼盘出现在交房前只需要付15%,或者10%的款项的,甚至还有开发商帮你付首付。这是非常大的杠杆力。如果想知道具体有哪些项目可以实现杠杆最大化,大家可以私微Evan。

– 对于海外买家来说,通常要在交房前要付30% 的款项。但是,和购买现房不同,(多伦多楼花)这个30%的钱不需要一次付清,通常是:

– 签字买楼花时付5%
– 180天内再付10%
– 270天的时候付10%
– 540天之后5%
……
一般来讲,购买楼花的时候都是以这种节奏来付款。

需要注意的是,落实到每一家开发商,Condo楼花付款方式也是因人而异的。但这种“不紧不慢”的付款方式,自然就成了买家们的最爱。

Evan也帮助很多海外买家,成功申请了20%首付,至于具体方法,大家可以私信Evan咨询。

在我们分期付了这20%或者30%的款项之后,接下来的两三年就不用交款,直到交房。

首付尾款、月供、地税,和其他款项,等到交房的时候才需要支付。(多伦多楼花)

三、购买Condo楼花时的贷款事宜

现在,多伦多市场上99%的开发商都需要买家拿到“贷款预批”后,才会把房子卖给买家。这么做的原因,是为了让开发商符合建筑贷款的要求。

Evan的记忆里,目前只有Concord Adex这个开发商是完全不需要贷款预批的。

但是实际情况是:不论任何人,在银行是很难拿到5年左右的贷款预批的。原因是:银行在这5年中,是有风险地在担保你的贷款,并且需要给你的贷款预批买保险。

即使有买家能够拿到这个预批,等交房时,很多买家还是会选择重新去找其他银行做预批,以寻求更好利率。并且,贷款预批是贷款人可以单方面毁约。这种亏本买卖,银行兴趣不大。

这样一来,就没有人愿意花这个时间和精力去做这些事了。对于这个情况(多伦多楼花),开发商自己心里也很清楚。所以,在购置楼花的时候,如果朋友们想知道具体的操作,并且成功拿到建筑商想要的文件,可以私下问Evan,私信和留言都欢迎。

另外,在购买Condo楼花时,我们在前面说分期付的20%,或者30%的款项,都是可以在贷款时用作首付down payment的。

但是首付的总额我们究竟要付多少,到时候还要看在交房的时候我们可以从银行申请到的贷款额度是多少。(多伦多楼花)

举例来说:

案例一:如果我们在交房之前已经付了房款总数的20%,在交房当天,(多伦多楼花)我们也成功地从银行贷款到了剩余80%的款项,则不需要再额外付首付。

案例二:如果我们在交房之前已经付了房款总数的20%,而在交房的时候,从银行最多可以贷到房款总额65%的钱,那么我们则需要补交15%的首付。

在选择贷款银行的问题上,Evan要补充说明一点:

我们从哪家银行贷款,要看每家银行的利率和制度等因素。这跟我们在哪家银行开了户,平日里在哪家银行办理日常业务,没有任何的关系。

四、购买Condo楼花的风险和劣势

任何一枚硬币都有两面,下面Evan来给各位归纳一下Condo楼花的劣势:(多伦多楼花)

1. 买家看不到实物

由于买家买房的时候,楼盘还没有建成,所以对于房子的参照就只有一张户型图。空间概念不好的买家,或许需要花点心思来研究。

2. Condo楼花交房期限容易滞后

由于各种程序上和施工上的原因,Condo楼花交房时间可能会被拖延。但是,Evan在文章前面也提到了,比较有声誉、比较大牌的开发商,完成工程的速度相对较快。所以在选择开发商这件事上,大家要擦亮眼睛。

3. 有些楼花工程会半途而废,成为“烂尾”楼盘

多伦多是全世界诚信度最高的城市之一。但是,公寓楼花项目中,还有3%-5%的烂尾率。(多伦多楼花)

烂尾的原因,可能是因为:

1. Zoning 受限制,建房许可证批不下来
2. 开发商资金方面出了问题
3. 政府政策的改变
4. 开发商贪婪,故意毁约

“烂尾楼”对于买家来说,造成的经济上和精神上的伤害都比较大,因此大家买楼花的时候一定要慎重。(多伦多楼花)

4. 房子建成后,会有一定的变数

在购买Condo楼花时,购房合同里都会写明一点,交房时,房子可能会和户型图上的规划有出入。

比方说,在户型图上,马桶是在厕所的左边,而建好后,马桶可能被调整到了右边。另外,落实到具体的户型规划和房屋面积上,开发商也可能会有变更。

但是,由于这一点之前在合同里写好了,交房的时候我们是不能拿着这些变动去和建筑商理论的。

不过,大家也不要完全失去了安全感。资历老的大牌开发商,做事一般比较有分寸,不会在交房时惊吓到,或者surprise到买家的。

然而,以上这个变数,无论我们买哪家开发商的楼花,是所有的Condo楼花买家都要共同面对的。

5. 开发商不修改合同,不接受讨价还价

购买Condo楼花,买家没办法跟建筑讨价还价。而且,跟从个人手里面买房子不同,买楼花时,开发商是不会修改合同里的任何条款的。

这,也和市场的火热度有关系,现在多伦多的开发商都是走那种“高冷范儿”的路线。(多伦多楼花)

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