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什么是海外买家税
15%的“非居民投机税(俗称,海外买家税)”Non-Resident Speculation Tax (NRST),是安大略省对外国房地产买家(非公民或PR永久居民) 在金马蹄地区购买物业征收的15%税赋。NRST适用于2017年4月21日或之后交割房子的所有符合条件的外国买家。

哪些人必须要交NRST?
(1)非加拿大公民或非永久居民 (这与您是否为加拿大税务居民的性质不同)
(2)外国公司或外国人控股的公司
(3)外国公司控股的加拿大公司
(4)信托受托人是外国人
(5)信托受托人是加拿大公民或永久居民,但受益人是外国人

哪种物业类型需要交NRST?

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(1)Single Family Residence: 独立屋,半独立屋,镇屋,Condo
(2)6户或6户以下的出租物业: Duplex, Triplex, Fourplex, Fiveplex, Sixplex什么人可以豁免?

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(1)已经被安省省提名项目OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)正式接受的申请人士。当拿到省提名的确认号码后,便无需缴纳NRST。
(2)已经取得​难民身份的人士。
(3)加拿大公民或永久居民的配偶,或是上述1)或2)的配偶。这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥有房产的情况。如果是夫妻关系,即使有一方不是本地买家,也不用交NRST。
(*需注意:如果除了夫妻双方,还有其他海外买家联名拥有房产,那么整个物业还需缴纳NRST)。符合申请NRST退税的条件
1. 留学生:购房者需持有有效学签,自房屋交割日起,在安省70/17号法案下注册的学校进行两年全职在校学习。
2. 工签人士: 购房者需持有有效的安省工签,自房屋交割日之后,持工签在安省无间断全职工作1年。房屋交割日时,购房者必须已经在全职工作,只有工签没有工作是不满足条件的。
3. 新移民:在房屋交割日后4年内,拿到了加拿大公民或者PR永久居民身份并成功登陆
(*注意:拿到PR永久居民身份后90天内必须申请退税)

什么情况下NRST不能退?
(1)交割日后60天内没有自住 (不能转卖也不能出租)
(2)不满足100%产权,例如:许多留学生在购买房产时需要办理贷款,当个人信用额度不足时,银行会要求留学生父母共同签署(co-sign)上产权,上贷款。即使家长占1%,留学生占99%,也不满足
(3)针对大一新生,房屋交割日时如果还没有入学,此时不算作全职在校学生例如:8月交割的房子,9月大一入学。
(4)留学生交了学费后,某一科fail或withdraw,低于全职就读的最低要求(*全职就读的定义需参考政府的统一要求:如果该学生没有disability, 需全职上满至少整年课程的60%。如果该学生有disability,需全职上满至少整年课程的40%)
(5)留学生没有满2年就毕业,注意:这里指的是calendar year的两年,不是指2个学期。
(6)没有在拿到PR后90天内递交申请
(7)交割日当天没有开始全职工作,购房者在交割日时必须已经全职工作,只有工签,没有工作是不满足NRST退税的。
(8)更换工作导致全职工作时间间断,工签人士申请NRST必须连续不间断全职工作一年,对工作岗位属性没有要求。

*如果工签或学签群体,在不满足本身NRST退税政策的情况下,仍然满足新移民群体退税政策,即在交房之日起后4年成为永久居民。常见问题
1. 长期居住在海外的加籍人士,在加拿大属于非税务居民,这类人在加拿大购房时需要交纳NRST吗?
不需要

2. 购买楼花什么时候需要交付NRST?
购买楼花签合同时无需交付NRST, Final Closing 的时候缴费

3. 现在是大三全职学生,离毕业不到2年时间,想买房怎么办?
这样的情况下买房是无法退还NRST的, 可以选择全职工作以后再买房或者继续就读其他专业,比如:读硕士,加在一起凑够2年时间。

4. 购房时是在校大学生,两年时间未满毕业后立刻开始全职工作,工作满一年后可以NRST退税吗?
不可以,身份不能相互转移。但是四年内成为PR,仍然可以申请退税。

问题一:你好,我现在大三快读完了,只剩下1年多了,怎么办?

不好意思,剩下1年多的学习经历不符合NRST的要求。不过如果之后又去读了硕士,那么加起来一共凑够两年是可以的。

问题二:你好,我现在大二,已经读了2年了,可以免去NRST吗?

很遗憾,NRST Rebate只认可你购房之后的学习工作时间。之前的经历都不计算在内。

问题三:你好,我还有1年的时间大学毕业,之后会做full time的工作,这个1年大学的时间,能否减少一下我的工作时间?比如只用再工作半年就可以申请NRST?

不好意思,这样也是不行的,不过只要你工作满一年你就可以申请NRST了。

问题四:你好,我跟我太太刚毕业,我有全职工作,我太太准备在家陪小孩,请问还可以申请NRST吗?

可以的。只要你和你太太有一人符合条件,就可以申请NRST,但要注意的是,房产证上只能有你俩的名字。

问题五:你好,我是一名留学生,我的信用额度不够我向银行贷款,请问如果我在银行用爸妈的名字做担保,NRST还能退回来吗?

像你这种情况是要先交税的,但是如果有银行可以给留学生做贷款,不需要父母上Title的,这15%的税以后可以要回来。

问题六:你好,15%的税是先交上去再退吗?全额退款吗?利息怎么算呢?

是的,NRST需要你先交上去,等你符合条件了再给你退回来。按照土地税务部门的说法这个Rebate会是买房时缴纳的NRST的全部金额。利息会是一个固定的百分比,写在法律条文里。

重点摘要

1. NRST 先交后退;

2. 拥有百分百业权才可退税;

3. 小留学生,新移民,在职工作者都有条件退税。

申请退税时,购房者需要向政府提供哪些文件?

首先,和房产交易中的其他环节一样,在申请赎回海外买家税这个环节,大家也要请律师朋友来助阵。

律师需要帮助提供以下4个文件:

1. 房屋交割时的所有权过户文件(Registered Transfer)2. 交割当时付税的凭证3. 买卖合同的副本4. 交割过户账目报表(Statement of Adjustment)

买家在申请赎回的过程中,必须要提供自己在过户后60天之内搬入该物业自住的凭证,其中最有力的证明即驾照地址!

如果客户疏忽失察,没有保留60天内更改驾照地址的凭证,申请赎回的时候,那面会遇到来自财政税务部的诸多阻力。

以下文件这些文件,可以和驾照一起准备好。如在没有驾照更改的文件下,可用以下几样代替:

1)60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单2)搬家公司提供的服务票据3)座机电话费账单,高速网络账单

接下来,买家朋友们可以根据自己的具体身份,提供相应的证明。

a. 持工签的买家

申请退税时,购房者需要提供:

1)有效工作签证的副本,证明整个一年期内工签都真实有效2)完整的工作雇佣证明,和工资单(Pay Stub)。不可以只提供一份Employment Letter3)税务局报税单 (Notice of Assessment )

b. 国际学生(留学生)

申请退税时,购房者需要提供:

1)有效学签的副本2)安省受认可学校官方出具的全职在读证明,以及每学期的全职就学课程表。经与财政部核实,这2年当中转学是允许的,只要两边的项目都是全职在读即可。

c. 新移民:

申请退税时,购房者需要提供:

1)申请移民的File Number 2)枫叶卡

(三)在哪些情况下,非移民的海外买家税可以得到免除?

当然,海外买家税也不是对所有人都有效的。

下面几种情况的人,是不用交海外买家税的:

(1)走省提名通道OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)的买家,当拿到省提名的确认号码后,买房不用交NRST。安省硕士留学生在毕业后通过申请,一般会符合这个条件(2)难民不用交「海外买家税」(3)加拿大公民或永久居民的配偶不需要交「海外买家税」这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥房产的情况。如果双方是夫妻俩,即使有一方不是本地买家,也不用交NRST。但是要注意,假如除了夫妻之外,还有其他海外买家的话,那么整个物业100%还是要交NRST,比如夫妻两人跟岳母共同购买,岳母是海外买家,那么这种情况还是要交NRST的。(4)上述1)或 2)的配偶不需要交海外买家税

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