购买多伦多楼花转让需要注意什么问题?

一、怀着良好的心情购买多伦多楼花转让


很多人不太清楚多伦多楼花转让的概念,其实加拿大房地产市场的所谓多伦多楼花转让其实是新房子(新公寓或新别墅),通常指新公寓。 国内人们说的期待室。


加拿大的期待室和国内的期待室建设流程、建设周期、买卖方式有很大的区别。 加拿大的多伦多楼花转让建设周期比较长,一个公寓基本上是四年的周期,这是预定时间,真正的房间时间通常会推迟半年到一年。 所以买多伦多楼花转让的时候,必须考虑是否耐心等待这么久。


这个建设周期长度与建设进程有很大关系。 中国买房后,房子基本上开始劳动了。 在加拿大,开发者可以有图纸和设计方案。 首先对外销售。 买家购买的订金在银行的信托账户。 也就是说,开发者最终拿到买家钱的时间是在交付房间之后。 当买家愿意购买前一个单元时,其实这座大楼能否顺利开工还不清楚。 只有购买者购买的房间订金符合一定标准时,开发商才有资格从银行贷款,开始施工前的一切准备。 后期如果遇到任何技术或资金问题,这个楼盘可能会延迟或无法完成。


通常,购买者一年半必须交付25-35%的订金,剩下的时间是等待大楼单元的交接,开发商用邮件告知客户大楼施工的进展情况。


过去很长一段时间里,特别是金融危机后加拿大的房地产市场处于上升阶段,很多人购买多伦多楼花转让获得了很大的利益。 例如,客户甲在2013年购买了多伦多楼花转让,40万所房子并发放了25%的订金。 2017年接手房子时,房子上升到50万。 他接手房子之前或之后马上出售。 那他的十万元人民币十万元,每年二十五元。 这真是划算的生意。 因此,很多人挤进了购买多伦多楼花转让的阵营,想从中得到汤。 特别是2017年独立屋市场下跌后,公寓多伦多楼花转让市场相当火爆。 特别是市中心几个好地方的多伦多楼花转让即使长时间排队也不一定能得到单元。


为什么说要以良好的心情购买多伦多楼花转让呢? 有些人只看购买的收益,但看不到风险。


多伦多楼花转让适合有馀力的人,有投资能力的人购买。 一起把钱劈成两半,资金紧张,等米下锅的人去买是不合适的。 这样的人看到别人购买多伦多楼花转让赚钱,以为自己一定会赚钱,遇到住宅区的经济衰退,金融贷款管理严格的时候,会对自己的生活产生很大的负面影响。 例如在2017年下半年和2018年,很多人自己经历了别墅多伦多楼花转让价格低于市场价格的尴尬状况。 市场总是在上涨和下跌。 不是转移你自己的意志。 如果发生价格风险,你必须分析自己是否有能力承担。 不追随市场,理性购买多伦多楼花转让。也有上述新闻的报道,因为开发者,没有购买多伦多楼花转让,订金被退还了。 我觉得这是不幸中的幸运。 几年前,在北约地铁附近的楼盘上,韩国律师与开发商合作,卷走了顾客的订金,结果怎么样,现在也不知道!


二、选择有丰富经验、有实力的开发者


为了避免购买了如文章开头新闻报道的多伦多楼花转让的客户所经历的不愉快感。多伦多楼花转让建议尽量选择经验丰富、合格的知名建筑商,如多伦多老品牌建筑商Tridel。


资历比较老的大开发商,建设时间比较快。 相反,小开发商盖房子的时间比较长。


Tridel开发的多伦多市中心公寓项目Via Bloor Condos可以选择一间卧室、两间卧室和三间卧室套房。 价格是36.6万美元。
室外不动产编号:点击29407326显示住宅来源信息。


首先,在建筑过程中,基础、混凝土、墙体、装修、玻璃、空调供暖等许多步骤都是由不同学术行业专业的外包团队完成的。


对历史悠久的开发者来说,这些外包建筑团队一般和他们有合作的历史,关系很好,所以把资源和能源优先分配给他们,尽快完成工作。 大开发商有自己的建筑团队。 他们业务量很大,支持足够的资源和自己的建筑团队(例如Tridel这样的传统大开发者)。 这样,他们房间的时间完全可以自己掌握进展。


此外,由于历史悠久的大开发商长期与政府交往,因此政府在收到批文时也有高效的巨大好处。 对小开发商来说,由于人脉有限,外包商、政府城市建设部门等各种外力会耽误他们的工作。 因此,许多项目的延误是因为政府建筑的批文延迟了。 在多伦多建造别墅,平均要通过15个不同部门的检查,建造公寓,平均要申请通过20多个市政计划部门。


最后选择有实力的开发商不仅是竣工时间的保障,大开发商的建设质量也有保障,设计风格、物业管理等都不能说是小开发商。


三、选择合适正直可靠的房地产商,聘请专业的房地产律师,慎重签约。


很多移民和留学生刚来加拿大,不知道当地的房地产行情。 我建议选择适合自己的诚实可靠的房地产商来帮助自己。 这是明智的选择。 相信学术行业有专家的说法,节约时间,为自己方便。 因为加拿大买家雇佣房地产经纪人不需要自己支付费用,卖方会向证券公司支付费用。有些客户可能不太相信别人,但我想可以用自己的能力直接在开发者的销售办公室买。 确实有这样的事情。 我不反对这种做法,但一般开发者方面购买的是不打折的价格。


加拿大方面的开发者通常在一个项目的第一个开放期间以折扣价格向各房地产公司分发部分单元,限期购买,剩下的自己发售。 另外,有房地产商的帮助,商品可以比三家多。 不一定仅限于一个开发者的楼盘,选择范围不一定相当广。 特别是在市场繁荣的时候,好的环节多伦多楼花转让单元不能一票要求,通过房地产商是最好的选择。


客户得到自己满意的单元后,需要与开发者签订购买合同。 经纪带你去销售事务所签订合同时,厚厚的合同让你担心,该怎么办,聘请专业律师,让他检查你,依法工作。 这是加拿大购买住房不可或缺的一步,接手房子的所有文件都要经过律师的手。 二手房买卖成交时的关键必须从律师手中获得,多伦多楼花转让的关键可以在指定日期直接从开发者手中获得。


四、关于合同的几个重要条款


专业律师检查,他详细说明合同的条款和客户。 那么,我也向大家说明条款中最重要的一些。


1 .重视合同多伦多楼花转让的10天冷静期


这是特别有利于客户的条款。 如果客户在合同后10个工作日内无法获得或不想购买银行贷款证书,则客户有权无条件反感,撤回签订的购买合同。 这10天过去了,我会后悔的。 对不起,一切都依照条款的规定承担这个负的责任和处罚。


2 .合同中的“霸王”条款


其实律师可能会告诉你。 许多条约中存在一些霸王条款。 例如,在开发者认为融资条款不可接受的情况下,“唯一、绝对、没有制约的权限”将取消项目。 有些人认为必须改变,但有一个问题是开发者需要事先销售多伦多楼花转让才能为项目融资。 要改变这种操作,需要同时进行销售和融资。因此,在现在的合同法规中存在漏洞,房价上涨的市场上,开发者可以以某种借口取消交易,买家得不到充分的保护。 买家必须明白购买有风险,风险必须自负!


3 .合同中的小陷阱


尽量购买可无条件转让或可条件转让的楼盘。 加拿大规定,有些开发者为了保护大楼建设,在一些大楼建成之前不得转让,因此购买时必须注意这个问题。 无条件转让,即合同后进入房间之前可以随时转让,开发者不收转让费。 有条件转让,即从合同后到进入房间可以随时转让,但开发商收取相应的费用。 不能转让。 也就是说,从签约到进屋都不能随时转让。 正式居住后才能销售。关于合同在建设后的追加建设和教育附加税等缴纳问题,合同一定要有金额限制。 比如,一间公寓最高5000元,两间最高6000元等,请仔细阅读,不要老老实实地被骗。


平面图和各空间的实际建筑面积可能不同。 事实上,有些经销商在平面图中只提供总尺寸,不提供本地空间尺寸。 平面图通常表示墙和墙之间的长度,不显示部分面积和尺寸。 走廊的长度和宽度、窗户的尺寸、大厅和给排水卫生设备的面积等也经常不提供。


加拿大是个诚实的国家,经销商一般不会欺骗顾客,但是如果顾客不详细询问,他就没有责任通知所有的细节。 所以,买多伦多楼花转让的时候,一定要仔细看平面图,详细问问经销商。


另外,公寓楼层的高度也经常被购买者忽视。 平面图通常不显示楼层的高度。 此外,同一栋楼的楼层高度可能会因结构而异。


所以在买多伦多楼花转让之前,一定要仔细看合同和平面图,仔细问经销商,真的要心里有数。


五、交接前的准备


关于用途的定义,交接前的律师让客户选择“自住”或“非自住”。 一般购买的合同价格是自住价格,不自住的价格至少有2万日元以上的追加费用(租赁后可以向政府申请返还一部分)。


因为这里卷入了HST税的返还问题。 如果房子是自己的房子,交接房子的时候不需要交给HST,如果是投资等非自住的话,需要向开发者支付HST后申请返还给政府,提交租赁证明书等,通过会计支援申报,根据个人和市场状况返还约90%的HST。


很多人自称是自住,而不是自住,开发者申请归还HST,交出房子时没有交出HST。 实际上,政府和开发者对所有购买者的资料逐一调查有无转让、有无差额转让、有无纳税申报。 自称是不是自住,马上转手还是自住,马上转手,但实际上没有自住,所以必须补充HST,出售差额根据时间不同而补充不同的收益税。 还有利息罚款,你最好老实点。 请不要便宜。
在开发者交接之前通过双方律师给客户交接时间。 通常有暂时的中间交接时间。 这个时间接手房子。 房子的所有权还没有转移到客户名下,所以客户不需要贷款。 但是,如果只有一个交接时间,也就是最后的交货期,就必须很好地处理贷款资金。 有些客户认为拖一天半没关系,但罚款很重。 一定要引起重视。

资金有问题该怎么办? 如果客户的资金有问题,我可能会认为不用订金就可以放弃购买房子。 其实这也没那么简单。 看看合同条款的规定。 行情下降的话,出房时的市场价格比购买价格低,开发者再次销售后有损失,购买者必须弥补开发者的损失费用。 这些问题实际上如聘请前一位律师的条款所述,律师一定会告诉客户如何避免这些问题。 所有交接协调问题都需要律师解决。 你明白律师有多重要。


购买多伦多楼花转让的好处和缺点


购买多伦多楼花转让有很多好处。


前期投入少量资金,等待市场慢慢上涨,这是多伦多楼花转让投资者购买的第一个好处。 自住的客人可以住完全完整的新房子。 这是购买多伦多楼花转让的第二个好处。 第三个好处是以较低的房价购买、租赁、付房租,在多伦多爆炸性的租赁市场上实现用住宅养活房间。


缺点是多伦多楼花转让的客户购买的毕竟是平面图,大楼建成后可能和想象的不一样。 例如,大楼的间隔太小,遮光太严重,例如房间尺寸太小,难以居住等,这在看图买房和现场买房大不相同这一点上,也是多伦多楼花转让购买中可能存在的最大弊端。


总之,其实购买多伦多楼花转让总体上是投资的一条路,毕竟利润大于缺点。 为什么很多人受益,很多人却几乎得不到? 其实购买多伦多楼花转让不仅是技术问题,还有天利用因素的影响,像股票一样有牛市和熊市的区别。 所以,多伦多楼花转让市场繁荣,但进入风险必须小心!

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