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投资多伦多楼花必读系列2:如何选择楼盘?

买楼花就像买股票一样,买股票,大家都知道选绩优股,这种股票.大市上涨的时候能领涨,大市下跌的时候可以抗跌,投资楼花也一样,也要选好的CONDO,好的CONDO,房地产市场处于上升的时期,升的最多,房地产市场处于下降通道的时候,也可以保值或者下降的没有那么多.那么选投资楼花要怎么选呢?

第一,要选名牌开发商

名牌开发商一般历史比较悠久,多年在建筑行业的经营,积累的大量的资金,经验,在技术和管理上也很成熟,容易拿到地点好的地,多伦多的地标性的建筑,都是由那些著名开发商建造的,比如说GREAT GULF 的ONE BLOOR,CANDERAL的AURA,MENKES的四季酒店,TRIDEL的10 YORK等,名牌开发商一般有自己的建筑队伍,保证了建筑质量,名牌开发商跟水泥,钢材等建筑材料的供应商有多年的关系,能拿到好的价钱,大的开发商同时可能有多个项目在开工,建筑材料的需求比较大,对于建筑材料的供应商来说,这样的客户比较关键.因此在供货的及时方面,价格方面都能得到保证.名牌开发商对自己的名誉比较看重,因此在售后服务方面,比较有保证.在物业管理方面,有的开发商像TRIDEL有自己的物业管理公司,在管理质量上做的比较好.地点好,质量好,管理好,配套设施好,这样的楼盘会受到买家的追捧,能够保值,升值.下面是多伦多部分比较著名的开发商:

  1. TRIDEL
  2. MONARCH
  3. CONCORD
  4. DANIEL
  5. MENKES
  6. MINTO
  7. CANDEREL  STONERIDGE
  8. GREAT  GULF
  9. LANTERRA
  10. EMPIRE COMMUNITIES
  11. REMINGTON
  12. LIBERTY
  13. FERNBROOKE
  14. CONSERVATORY   GROUP
  15. LIFETIME  DEVELOPMENTS
  16. CITYZEN   DEVELOPMENTS

第二,要选交通方便的地点,

首先是地铁沿线,或者是靠近地铁的主要交通路口,以走路3-5分钟之内能到地铁站为佳,在DOWNTOWN  TORONTO来说,YONGE, BAY. UNIVERSITY, CHURCH, JARVIS, SHERBOURNE, BLOOR 街沿线,MIDTOWN 来说是YONGE/EGLINTON 十字路口附近,北约克的YONGE街走廊,ETOBICOKE的KIPLING,ISLINGTON地铁站附近,密市的SQUARE ONE附近,北约克的SHEPPARD沿线,以上这些地点都是好的投资楼盘的好地点,当然也不是说其他地点不可以,如果地点稍微偏一点,但是价钱非常便宜,也就是说性价比好,也是投资的好地方,比如说前几年的KING  WEST 区。

第三,楼盘的地点人口必须密集

人类的一切工业,商业行为都是以满足人的需求而存在的,在北美,人是跟工作走的,哪里有工作,人就会移到哪里去,因为石油工业的发展,CALGARY发展起来了,然后更多的石油工人过来了,石油工业的配套工业也过来了,雇佣了更多的工人,然后为这些工人服务的第三产业也发展起来了,房地产的需求也带动起来了,众多的需求,推动了卡城的房价的上涨,反面的例子是昔日风光无限的汽车城底特律,随着通用,福特等汽车巨头的衰弱而导致大量工人失业,人口流失,房地产大贬值. 好的投资楼盘,一定在人口相对密集的地方,在这种地方,因为有众多的需求,出租,出售都比较快,交投活跃,流动性好,能保证房产的保值升值.

第四:工作,学习,生活比较方便,

在zoning上说,该区域必须既有RESIDENTIAL ZONING,COMMERCIAL  ZONING,LIGHT  INDUSTRIAL ZONING等,必须是个MIX-USE的区域.

一个好的投资楼花,,除了交通要方便外,在工作生活的其他方面也要方便,好的投资楼盘附近一般有以下两个或者两个以上的功能区域

  1. 工作区,比如说办公大楼,银行大楼,医院大楼
  2. 学习区,比如说大学,中学,小学,图书馆,
  3. 购物区,比如说超市,服装店,便利店,各种餐馆,咖啡店
  4. 娱乐区比如说酒吧,电影院,剧院,
  5. 休闲区比如说社区中心,公园,冰球场,健身俱乐部,博物馆,画廊

多伦多YONGE/BLOOR是一个非常典型的例子, 附近有2 BLOOR WEST 等好几座办公楼,走路数分钟到多大,  有BLOOR STREET WEST 购物区,有TORONTO  REFERENCE  LIBRARY ,在CUMBERLAND 和YORKVILLE街上咖啡店酒吧餐馆林立,AVENUE/BLOOR 上有ROM(安省皇家博物馆),QUEEN  PARK 是个公园,BLOOR/YONGE地铁站是双线地铁站,所以这附近的楼盘虽然价钱都不便宜,但是都非常抢手,比如说BLOOR ONE, CASA1,CASA 2,YORKVILLE,EXHIBIT。

上居下铺是最原始最简单的MIX-USE的形式,北美的很多城市的DOWNTOWN 都存在大量的上居下铺,在TORONTO  DOWNTOWN也非常多,在中国国内更是非常的普遍,最近几年,多伦多MIX-USE BUILDING的数量有上升的趋势,不过形式变成了在一个大楼里面,楼下是各种商店,楼上是住宅或者OFFICE,一个典型的例子是DOWNTOWN 湖边的MAPLE LEAF SQUARE,在它的9层高的裙楼里有LONGO’S超市和其他酒吧等商店,有一个四星级酒店 LE  GERMAIN,楼上是住宅单位,楼下直通联合车站,对面是TELUS  CENTRE和加航中心。北约克的MENKES公司建的33,35EMPRESS,8HILLCREST是大家比较熟悉的例子,直通地铁,楼下超市,饭店,电影院,名校MCKEE,EARL HAIG。最近热卖的几个大楼都是这种形式的,比如HULLMARK   CENTRE ,1000 BAY,THE BOND,TABLEAU等。像这些地点好,交通方便的MIX-USE大楼,受到投资者和END USER 的追捧,就像绩优股,能保值,升值。像8HILLCREST,虽然是10多年的老楼,有的单位现在卖到接近600/尺,高过附近的所有新楼。YONGE/SHEPPARD 的EMERALD  PARK  CONDO,现在放盘580/尺,比2年多前VIP价 450左右也涨了不少,AURA最近新加了3层,第39层尺价卖到了750/尺,而两年多前的VIP价格也就是550左右,MAPLE LEAF SQUARE开盘时的价钱仅450/尺,现在有的单位尺价达700/尺,而且交投非常之活跃,其他大楼那时候卖450/尺,现在只能卖550/尺,在MAPLE  LEAF  SQUARE旁边由LATERRA开发的ICE1,ICE2两个CONDO,同样直通PATH,地铁,商住两用,开盘就非常火爆,早早售馨。所以说一个好的有升值潜力的楼花,必定是处于一个MIX  USE的地区,或者本身是个MIX-USE的BUILDING。

第五,必须有很高的WALKSCORE

WALKSCORE.COM是一个步行评分网站,该网站可以计算出任何一个房屋地址到附近生活设施的步行指数,从而帮助找到一个适合步行的居住区,其通过评估居民步行到附近的超市,餐馆,学校,公园等设施是否方便,创设了一种分析生活机能的步行指数,该指数介于0-100分之间,分数越高,表示生活越方便,90分以上属于理想,DOWNTOWN多伦多很多地方的WALKSCORE都很高,如YORKVILLE,ENTERTAINMENT  DISTRICT等。美国一家公司经过调查发现,在美国房产市场这么不景气的今天,那些WALKSCORE高的小区,比WALKSCORE 低的小区保值,WALKSCORE 高的地方,大街上人流量大,对犯罪分子有震慑作用,这样的社区也比较安全。

第六,楼层太低的楼盘不要选

一般来说,楼层越低,交房的时间越短,作为投资的楼盘,一般要选20层高以上的,投资时间为3-5年为佳,楼层太少的大楼,太早交房,可能房价还没有涨上来。一般经过3-5年时间,如果市场正常,基本上大部分的楼花都有一定的涨幅,到交房的时候,你就可以卖掉或者出租掉。所以在选投资楼盘的时候,最好选20层以上,3-5年交房的楼盘。

总之,好的投资楼盘,一定是好的开发商开发,位于人口密集的地点,有很高的WALKSCORE,交通方便,自身或者附近有各种MIX  USE功能的大楼。比如说MAPEL  LEAF  SQUARE,AURA1BLOORHULLMARK CENTRE等。

投资多伦多房产须谨慎!楼花烂尾6年 开发商破产 坑了一大批买家

投资楼市有风险这句话,有时候真不是空穴来风。多伦多第一个号称可以直接进入Go火车的公寓楼就验证了这个说法,工程烂尾长达六年不说,开发商还因为资金出现问题而被法院责令破产。208个购买了楼花的买家现在只能拿回当时交付的定金,而这些钱还不够支付现在一个公寓的定金。

这个名为“On the GO Mimico”的项目是多伦多开发商Santaguida2011年的一个楼盘项目。地址位于327 Royal York Road,距离Mimico GO火车站非常近,号称出门一分钟就可以搭火车,以此吸引了很多投资者。

然而这幢大楼开建至今已经过去了6年,却只完成了15%的工程。从一开始就出现了很多问题,先是开发Go火车的都市连通(Metrolinx)宣布不再与Santaguida合作,2013年该项目的工人也因为工资问题开始罢工,还有一家合同服务公司对Santaguida提起了诉讼。

其实这个开发商过去的“事迹”还要精彩,它在开发“On the GO Mimico”项目之前就已经破产过,导致债权人损失数百万资金。而且最重要的是,这个开发商之前从没有开发过公寓项目或者住宅建筑项目。

大家可能会问,这样一个有“前科”的开发商,政府怎么会给它审批通过的?而现实是,当时这个楼盘在宣传之初,还是一名市议员Mark Grimes出面帮助宣传的!他曾出现在该楼盘的宣传视频里,回答有关楼盘的问题。

本周一,在一份该议员回应媒体的邮件里,Mark Grimes表示自己并不知道开发商Santaguida过去的财务问题,并对受此事件影响的买家感到不幸。该议员和开发商的关系不言而喻….

Mark Grimes

多伦多地产律师Denise Lash建议买家,多伦多现在房地产市场异常火爆,开发商市场鱼龙混杂,投资者在下手前一定要摸清开发商的背景,了解开发商与项目的潜在风险,不要盲目投资,自乱阵脚。

现房买卖5个基本知识 买楼花9个不能不知

现房买卖 五个基本知识 
1. 如果买房,最短和最长的交房时间? 
一般来说,至少要留出2周的时间来给一些中间环节,比如验屋、贷款和律师等等。大多数情况下,1、2、3个月后交房是比较常见的。 

2. 卖房大概需要多长时间? 
在目前情况下,如果你的房子超过一个月还没有卖出去,那么,不是你的价格定得太高了,就是市场宣传没有做到位。 

3. 买房、卖房都有什么费用? 
二手房交易主要的费用就是双方的律师费和经纪费(佣金)。其中,律师费各自负责,即买家负责买家律师费,卖家负责卖家律师费。经纪费都是由卖家负责,具体的金额由卖家和卖家经纪协商确定。 

4. 是否一定要找地产经纪? 
在多伦多进行二手房的交易并不一定要找经纪,如果你可以找到买家并确定合适的价格和条款,完全可以直接找律师,从而省掉所有的经纪费。不过,因为买卖房产是一个比较复杂的过程,犀牛强烈推荐大家找个靠谱的地产经纪帮助操作。 

5. 买卖房子是否需要交税? 
卖房:自住房不需要交HST,也不需要交资本增值税;投资房不需要交HST,但是需要缴纳资本增值税; 

买房:不管自住还是投资,现房都是含税价,不需要交HST;需要交土地转让税;外国人有海外买家税15%。 

目前多伦多暂时还没有空置税。 

不懂这九点 先别买楼花 
犀牛表示,有不少投资者喜欢买楼花,他介绍9个买楼花时最重要的知识点。若是不知道,投资失败的可能性很大。 

1. 冷静期 
在安省购买楼花,所有的项目都有10天的冷静期。也就是,在你签合同之后的10天内,可以无条件反悔,无需承担任何违约责任。 

2. 交房期拖延 
目前来看,多伦多的楼花交房期一般都在4年左右。但是,绝大部分情况下,交房期都会拖延半年到一年。如果有自住要求,不建议买楼花,除非可以不受交房期变化的影响。 

3. 没有入门费 
在行情火爆的时候楼花的确需要抢,于是有些经纪就「发明」了交押金和入门费的制度。从法律上来看,这些都是不合理的。 

4. 海外买家税 
目前在安省的大金马蹄地区,海外买家需要交纳15%税。这项费用未来有全额退回来的可能。 

购买安省物业的非居民,如果符合下面3个条件之一,以后有机会获得全额返还: 

从签订合同或者过户之日算起,在4年之内,成为加拿大的永久居民或者公民; 

从签订合同或者过户之日算起,至少2年在安省正规大学学习的全职留学生; 

从签订合同或者过户之日算起,至少连续1年在安省全职工作的工签人员; 

5. 过户的时间 
在多伦多购买楼花,过户的时间既不是签合同的时候,也不是入住的时候,是在第二次交房的时候。大致来讲,过户发生在你签订合同的4-5年之后。也是这时候才需要办理贷款。 

6. 楼花转让 
转让的英文叫Assignment。在安省,一般来说,开发商会允许你做一次转让。这次转让不包括直系亲属。也就是说,如果在你把楼花转给了直系亲属之后,仍然拥有一次楼花转让的机会。 

7. 什么时候能转让 
在开发商的合同上一般会写明楼花可以转让的条件。比如已经销售75%,已经销售90%,已经全部卖光,已经动工,已经封顶,已经入住等等。不过,如果你觉得只要这些条件满足就可以转让,那就错了。如果你要转让,除了满足上面这些条件,还必须有开发商的书面同意才行。 

8. 收房费用 
在安省买楼花,除了合同中规定的房款。在过户的时候,还需要交给政府一些费用,其中包括水电气表安装费(Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee)、教育附加费(Education Levy)、建筑增容费(Construction Levy)和土地转让税。大致的金额从几千到几万不等。 

9. 楼花价格与HST 
开发商给的楼花的价格是自住情况下含税的。也就是说,如果你是自住用途,那么既不需要再补税交税,也不用去退税,合同上的价格就是最终价格。而如果是投资用途的话,要把自住退税那部分的HST补上。如果你可以整年出租,政府还有另外的政策,可以让你把补交这部分再退回来。

警惕楼花风险!多伦多楼花买家陷入绝境

多伦多以东Oakville的一群房屋买家最近透露,他们在一年前多伦多楼市最高峰买的楼花,现在掉入了财务陷阱,每天生活在梦魇中。但是安省政府已经表示,不会出手救助这些陷入危机的买房者,他们应自负风险。

据多伦多星报报道,这群买家在2017年2月买的独立屋楼花,当时正是房市的最狂热时期。而他们,他们正陷入债务深渊。

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他们指责这都是因为安省政府“不计后果”的打压房价政策,以及新的按揭贷款规定,导致许多绝望的买家被迫寻找次贷机构,负担更高提利息,陷入更深的债务。

现在,这些楼花即将交付,但是由于多伦多地区的房屋销量大跌,这些买家根本无法以他们早前预想的价格,脱手现有的房屋,就算接受了更低价卖了现房,他们也负担不了更高的贷款来补差。

报道称,这些人买了Mattamy的楼花,位于Oakville市Dundas St. W.和Fourth Line附近。

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其中一对夫妇Zahir Bashiruddin和妻子说,“家里的财务已经陷入无法脱身的困境(impossible positon),并且影响到了他们的健康。”他们买的是单车库独立屋,还有两名刚刚学步的幼儿。

这群买家要求政府、银行和开发商共同为他们找到解决办法。

他们已经致信给省长韦恩、安省保守党领袖福利,以及住房部长Peter Milczyn,但是谁都没有给他们回音。

这群买家认为,安省自由党政府在推出公平住房计划(Fair Housing Plan),没有考虑到计划对当时在进行房产交易的中产家庭的影响。该计划于包括外国买家税等,去年4月推出后房屋交易量瞬间暴跌。

更糟糕的是,加拿大金融监管机构同时推出了更严格的贷款资格审核规定,并于今年2月实施,大大削减了买家的贷款额度。

Mattamy是加拿大最大的房屋开发商。该公司总裁Brad Carr表示,他很同情这些买家正好在楼市周期最特殊的点入市,但是买家们需要遵守他们签定的合同,开发商也是一样。

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向星报报料的这三对买家夫妇都有年幼的孩子,他们都自称是中产工薪一族,为了省钱买房牺牲了很多年。

他们买房的价格在100万至160万之间,正是当时多伦多地区独立屋的平均价格。

今年2月多伦多地区新建独立屋的平均价格是122万元,一年前是150万。

如果他们违反与Mattamy的合同,超过20万的首付款就打了水漂,同时也有可能被开发商起诉。开发商已经拒绝提供财务帮助或是推后交房日期。

如果要他们自己来填补差价,只能找次贷公司借高息贷款。

另一对夫妇Darren和Claudia Evans说,他们在当地住了四年,是第二次买Mattamy的房子,价格160万。原本他们打算以同样的价格卖掉现住的房子。去年,他们两次将房子上市,但是一个Offer也没有。现在新房将在7个星期内交房。

如果向次贷公司借款,有3%到4%的贷款费用,而利率高达10%左右。

Darren说,现在,即使不情愿,他们考虑也只能将新房违约,不然,全家人最终可能要睡大街,“真正赚钱的是贷款商和Mattamy。”

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第三对夫妇Shahina和Asif Khan说,他们买房是为了6岁的孩子换学校,另外,Shahina在市区上班,Oakville坐GO火车更方便。

她说,“我们不是投机客,买房是为了孩子。”

这对夫妇于今年1月卖了Brampton的房子,比去年2月买Mattamy新房时,整整跌了20万。

Mattamy公司总裁Carr称,买家们面对的问题,是整个房地产市场的问题,并不仅限于Mattamy一间开发商或者新建房屋。

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住房部长Milczyn则在回复星报的电邮声明中说,安省公平住房计划已经成功让省内更多的居民得到更可负担的住房。银行经济师和专家们都一致认为,该计划是成功的,帮助稳定的安省的房地产市场。

多伦多人爱买楼花 需当心风险

Urbanation数据显示,今年第1季度多伦多共管公寓每平方呎单价平均破779元(加元,下同),自2016年以来涨幅高达50%。二手公寓每平方呎单价平均683元,比新公寓价格低14%。加拿大统计局数据显示,温哥华2016~2017年建成的公寓,每平方呎单价比2011~2015年建成的公寓贵9.4%。

许多加拿大人宁愿多花点钱,也要买新房。有人爱房的全新电器,有人觉得老房阴森,无论什么原因,许多人就是爱新建房屋。据《赫芬顿邮报》报导,加拿大新建住宅中,80%为共管公寓,意味着许多人花大价钱,只为买套新公寓。

买新公寓有风险

然而,买新公寓也有风险,尤其当前房市日益放缓大环境下,许多楼花中途夭折,风险更难预测。其中有些是需求不足,有些因施工成本飙升,难以为继。温哥华Altus Group最新数据显示,2016年申请开发审批的公寓中,每5套就有1套被开发商中途取消。

同期多伦多新楼花取消率仅2%,比温哥华低许多。但因多伦多审批程序比温哥华慢许多,二者不具可比性。数据显示,当年多伦多新盘审批通过率仅5%,远低于温哥华的50%。

多伦多许多新楼盘问题大

《环球邮报》最新分析指出,温哥华的今天,可能就是多伦多的明天。报告对2016年前推出且仍未完工楼盘数据进行分析,发现其中许多楼盘虽推迟,但还在推动过程中,有些则和最近取消的多个楼盘情况相似。报告称,其中可能有数十个楼盘问题很大。

其中许多楼盘的主要问题是,如今施工成本比当初楼盘预售时高出许多,开发商发按几年前售价开工,根本赚不到钱。楼盘一旦取消,买家就会一味指责开发商贪婪,说他们取消楼盘然后再重新推出,然后再高价出售牟利。

站在买家立场来说,当初欢天喜地花钱买了房,以为等几年崭新楼花就能到手,谁知几年过去却空欢喜一场,房子没了,手中剩下的只有开发商退还的订金,的确令人懊恼。对于许多买家来说,楼盘取消意味一笔巨大经济损失:房子没了,指望房子增值赚钱机会也没了;再要买同等面积的单元,价格比当初高出不知多少。

Urbanation市场调研主管林德曼女士(Pauline Lindeman)建议,已经支付订金买期房、担心有风险的人,可做一个简单测试,即打电话给开发商,看开发商是否会及时回拨。如果开发商碰到麻烦,根本就不会回拨。还没买房的人,现在正是买二手公寓的大好时机。

加拿大多伦多楼花战略指南,让新手买房时成为半个多伦多地产专家

楼花,始终是多伦多房产市场的热点话题。

在置业投资的大潮中,无论是新移民、本地人、白领、投资客,还是学生党,都喜欢把目光聚焦在楼花市场。

相信大家也都有同感,近年来,在大多伦多地区的主要路段上,新开盘的楼花层出不穷,建筑工地和售楼中心一个接着一个。不论冬夏,在一些经典项目开盘的时候,抢购楼花的队伍也时常排得很长,场面十分壮观。

为什么楼花会成为买家心中的“爆款”?

买好的地段的公寓楼花,真的需要排5天队吗?

楼花市场的优势和风险又有哪些呢?

为了解答和分享以上这些问题,协助大家在多伦多的楼花市场里理性地投资,Evan特地把自己多年以来帮客户、朋友购买楼花的经验和技巧写成一篇深度干货,跟诸位分享。

一、你真的了解“楼花”吗?

楼花,其实就是国内的“期房”。但是和国内期房不同的是

  1. 加拿大楼花一般是20%订金,国内期房需要全款或者
  2. 加拿大楼花可以在交房前转让(和金融产品一样),国内期房必须买断后才可以转让
  3. 加拿大楼花一般4-5年建成,国内期房会很快交房

在多伦多,楼花分为两大类:

– Condominium 楼花
– Freehold 楼花

好,下面说一下建房时间:

(咚咚咚,敲黑板!这里有个重点:和全世界期房不一样的地方是,多伦多楼花建设时间很长,很多人都不知道这个时间线)

– Condo楼花签约之后要4到5年交货!
– Freehold楼花签约之后需要1.5年到2.5年交货!

相比,如果在美国旧金山的一个楼花,从签约到交货最多也就半年时间,很多都是可以马上交割。

为什么多伦多的楼花需要拖这么久?

首先得理解,在加拿大,买家购房的订金是存在信托账户里面的,也就是说,开发商最终拿到买家钱的时间,是在交房后

所以,开发商巴不得今天签合同,明天就可以把钱套现,去做下个项目。而且,他们的建筑设施都是租的,人工的工时也耗在那里,拖一天他们就多一天成本。

然后,项目之所以要拖这么久才建成,原因有以下两点:

1.多伦多的楼花卖的是一个合约。很多情况下买家签完字了,地基都没开始打。

2. 建筑商在等政府批更多的楼层,从而增加自己的利润。

3.在多伦多,劳动力是一定量的。现在楼花开发项目越来越多,大量的工地将劳动力分散了。工作量变大,工人数量不变,建房时间自然比较久。

4. 政府那需要通过层层申请。看两组数据,

在多伦多建一栋别墅,平均得通过15不同部门的检查
在多伦多建一栋公寓,平均得申请改动20多个市政规划

那在开发商之间,是否建房还有快慢?

答案是肯定的。提醒大家擦亮眼睛:资格比较老的大牌开发商,建房时间会比较快。相反,小的开发商建房时间会相对比较长。

原因有两个:

1. 在建房过程中,很多时候、打地基、装修、玻璃、砌墙等等很多步骤,是由不同的术业专攻的外包团队来完成的。

对于资历较老的开发商而言,这些外包建筑团队一般会跟他们有合作的历史,关系较好,因此会优先把资源和精力分配给他们,较早地完成工作。

有些大的开发商甚至有自己的建筑团队。因为它们业务量多,有足够的资源和支持自己的建筑团队(例如Tridel,Menkes这样的传统大开发商)。这样一来,他们的交货时间就不用依靠人家的进度。

2. 资历老的大建筑商,因为长期和政府打交道,在政府拿批文的时候,在效率上也有很大优势。所以,很多项目的延迟,是因为政府建筑的批文迟迟不落实。

在这里,跟大家分享下个人感慨:如果说加拿大不是一个靠“关系”的国家,简直是扯淡。

相比之下,对于小的开发商来说,由于人脉有限,各种外力(例如外包商、政府城建部门等)都会滞后处理他们的工作。

所以,买楼花的老铁们要做好项目延期的心理准备。

在Evan记忆里,CenterCourt Development是唯一按时交的开发商。

二、Condo楼花,为什么是抢手“爆款”?

多伦多的Condo楼花市场之所以火爆,有以下几个原因:

1. 相对于购买现房而言,楼花“杠杆能力”巨!大!

2. Condo楼花项目多半建在交通便利、繁华的位置,能够解决买家“花小成本,住白金区”的问题

3. Condo楼花可以在心理层面满足有“新房情节”的朋友

4. 可以延后支付15%海外买家税

购买楼花的付款形式大致如下:

– 对于加拿大居民来说,在交房前一般只需分期付20%费用

现在有些楼盘出现在交房前只需要付15%,或者10%的款项的,甚至还有开发商帮你付首付。这是非常大的杠杆力。如果想知道具体有哪些项目可以实现杠杆最大化。

– 对于海外买家来说,通常要在交房前要付30% 的款项。但是,和购买现房不同,这个30%的钱不需要一次付清,通常是:

– 签字买楼花时付5% 
– 180天内再付10%
– 270天的时候付10%
– 540天之后5%
……
一般来讲,购买楼花的时候都是以这种节奏来付款。

需要注意的是,落实到每一家开发商,Condo楼花付款方式也是因人而异的。但这种“不紧不慢”的付款方式,自然就成了买家们的最爱。

Evan也帮助很多海外买家,成功申请了20%首付。

在我们分期付了这20%或者30%的款项之后,接下来的两三年就不用交款,直到交房。

首付尾款、月供、地税,和其他款项,等到交房的时候才需要支付。

三、购买Condo楼花时的贷款事宜

现在,多伦多市场上99%的开发商都需要买家拿到“贷款预批”后,才会把房子卖给买家。这么做的原因,是为了让开发商符合建筑贷款的要求。

目前只有Concord Adex这个开发商是完全不需要贷款预批的。

但是实际情况是:不论任何人,在银行是很难拿到5年左右的贷款预批的。原因是:银行在这5年中,是有风险地在担保你的贷款,并且需要给你的贷款预批买保险。

即使有买家能够拿到这个预批,等交房时,很多买家还是会选择重新去找其他银行做预批,以寻求更好利率。并且,贷款预批是贷款人可以单方面毁约。这种亏本买卖,银行兴趣不大。

这样一来,就没有人愿意花这个时间和精力去做这些事了。对于这个情况,开发商自己心里也很清楚。所以,在购置楼花的时候,如果朋友们想知道具体的操作,并且成功拿到建筑商想要的文件。

另外,在购买Condo楼花时,我们在前面说分期付的20%,或者30%的款项,都是可以在贷款时用作首付down payment的。

但是首付的总额我们究竟要付多少,到时候还要看在交房的时候我们可以从银行申请到的贷款额度是多少。

举例来说:

案例一:如果我们在交房之前已经付了房款总数的20%,在交房当天,我们也成功地从银行贷款到了剩余80%的款项,则不需要再额外付首付。

案例二:如果我们在交房之前已经付了房款总数的20%,而在交房的时候,从银行最多可以贷到房款总额65%的钱,那么我们则需要补交15%的首付。

在选择贷款银行的问题上,:

我们从哪家银行贷款,要看每家银行的利率和制度等因素。这跟我们在哪家银行开了户,平日里在哪家银行办理日常业务,没有任何的关系。

四、购买Condo楼花的风险和劣势

任何一枚硬币都有两面,下面来给各位归纳一下Condo楼花的劣势:

1. 买家看不到实物

由于买家买房的时候,楼盘还没有建成,所以对于房子的参照就只有一张户型图。空间概念不好的买家,或许需要花点心思来研究。

2. Condo楼花交房期限容易滞后

由于各种程序上和施工上的原因,Condo楼花交房时间可能会被拖延。但是,在文章前面也提到了,比较有声誉、比较大牌的开发商,完成工程的速度相对较快。所以在选择开发商这件事上,大家要擦亮眼睛。

3. 有些楼花工程会半途而废,成为“烂尾”楼盘

多伦多是全世界诚信度最高的城市之一。但是,公寓楼花项目中,还有3%-5%的烂尾率。

烂尾的原因,可能是因为:

1. Zoning 受限制,建房许可证批不下来
2. 开发商资金方面出了问题
3. 政府政策的改变
4. 开发商贪婪,故意毁约

“烂尾楼”对于买家来说,造成的经济上和精神上的伤害都比较大,因此大家买楼花的时候一定要慎重。

4. 房子建成后,会有一定的变数

在购买Condo楼花时,购房合同里都会写明一点,交房时,房子可能会和户型图上的规划有出入。

比方说,在户型图上,马桶是在厕所的左边,而建好后,马桶可能被调整到了右边。另外,落实到具体的户型规划和房屋面积上,开发商也可能会有变更。

但是,由于这一点之前在合同里写好了,交房的时候我们是不能拿着这些变动去和建筑商理论的。

不过,大家也不要完全失去了安全感。资历老的大牌开发商,做事一般比较有分寸,不会在交房时惊吓到,或者surprise到买家的。

然而,以上这个变数,无论我们买哪家开发商的楼花,是所有的Condo楼花买家都要共同面对的。

5. 开发商不修改合同,不接受讨价还价

购买Condo楼花,买家没办法跟建筑讨价还价。而且,跟从个人手里面买房子不同,买楼花时,开发商是不会修改合同里的任何条款的。

这,也和市场的火热度有关系,现在多伦多的开发商都是走那种“高冷范儿”的路线,有种”你爱买不买”的赶脚……

五、购买Condo楼花时的注意事项

在综合考量过Condo楼花的优势和劣势之后,很多买家会认为,Condo楼花的加分项多于减分项,所以大家依然对它保有热情,纷纷下单买房。

然而,在签购房合同前后,有几点注意事项(Buyer Aware)大家一定要搞清楚。

1. 关于转卖(Assign)房子的规定

首先,拿到合同后,我们最需要注意的是:开发商是否允许买家在交房之前转卖楼花?如果允许,那么什么时候我们可以转卖?

一般,开发商会在合同里写明,他自己卖出90%-95%房子之后,才允许买家转卖楼花。另外,转卖的时候会有个转让费(Assignment Fee),签字之前我们要知道转卖费用是多少。

咚咚咚,敲黑板!

这里有个重点!加拿大每个行业都分得很细。比如律师这一行,就被被细分为地产律师、刑事律师、家庭律师、移民律师、税务律师、商业律师、个人伤残律师等等。每个律师都有自己的专业,如果涉及到家庭纠纷,而去找税务律师,那最后受伤的是你自己。

同理,地产行业也一样:有专业做商业的,专业做民用的,专业做楼花的,还有专业给客户转楼花的,叫做 “Assignment Realtor — 楼花转让地产经纪”

“楼花转让”是个新兴产物,而且规则一直在变,很多地产经纪对楼花转让的知识储备非常有限。

大家对于楼花的知识,缺失的程度非常让人遗憾。Evan经常自己调侃说:如果让Evan随机抽取10名多伦多的地产经纪,问10道关于楼花转让问题,如果有能答对一半的,Evan甘愿送上自己的膝盖。

所以,Evan建议各位在找“楼花转让地产经纪”前,一定要调查清楚对方是否专业,问一句“您在最近半年转过几套楼花”,就可以见分晓。

这些原则,也适用于在楼花转让过程中寻找律师和会计师

2.除了购房款之外,建筑商会追加多少额外开发费(Development Levy Charge)?

Evan来给大家解释下Development Levy Charge的概念:建筑商建楼,政府需要配合新的小区来修路,改善图书馆和公园,加大警力,配备医疗和师资力量,还要给新楼通水、电、煤气,布管道等等。

这些费用,政府是要追加在开发商身上的。开发商也会把费用转到大楼的终端用户——买家身上。

在2018年,建一套两房公寓,多伦多政府向开发商收的开发费是$25,366,一房开发费是$17,644。

好了,现在问题来了,这些费用,是否都会被开发商砸在买家头上?开发费如果上涨,那么这个开销是否也会被开发商砸到买家头上?

答案是,你敢不向开发商要Development Levy Cap文件,开发商就敢把所有的费用砸在你脸上!!!

所谓Development Levy Cap,就是开发商可以在买家身上追加开发费用的最大限额。

很多开发商现在会主动在合同上写明,最多追加费用是是多少。但是,也有不少开发商不写明这个费用。遇到这种情况时,买家一定得主动去咨询、讨要。

3. 两个交房日

在多伦多有两个交房日:

– Occupancy Closing 入住交房

– Final Closing 政府注册交房

这里,Evan提醒各位老铁们不要把多伦多的楼花和温哥华的楼花搞混。

在温哥华,一定要大楼都建好了才能统一时间让人去入住。而在多伦多,大楼的楼上还没有封顶,楼下装修完毕的几层就可以住人了……

所以,大家在多伦多可以看到一个奇观:公寓楼顶还在浇筑水泥,楼下就已经有人安居乐业了。

这种在夹于交钥匙和政府最后登记之间的时间段,这里叫Occupancy Closing (入住交房)

在多伦多,当新楼内部所有单元发了钥匙,允许入住,开发商才会统一去政府登记交接。

所以,买家拿到了钥匙,不等于房子已经注册登记了。在注册之前住进去的人,等于是在跟开发商租房子住,所以要付一个租金,也就是所谓的Occupancy Cost.

正因为在政府层面,这个房子还没有正式属于你,而是属于开发商,所以作为住在里面的“租客”,我们必须要懂“房东”规矩。

很多开发商常常会不允许在Occupancy Closing之后,买家立刻私底下将房子出租,或者找租客。关于这一点,买家得在买楼花时搞清楚。

4. HST Rebate 退税事宜

加拿大是个万税之国,连喝口水都要交税,买卖房产更加会涉及到税务问题。

在购买楼花时,大家会面对一个非常繁琐,困惑和难解,很多时候连会计师和律师都搞不懂的问题:HST。

买了楼花后,大家千万不要存有侥幸心理,去欺骗税务局。

原因一,税务局非常容易发现你作弊。

原因二,HST该交多少交多少,最后可以全部申请回来,没有骗的必要。

如果买家自住这个单元,不需要交额外费用。

如果买家收房后用来出租,则需要交大概是房价8%的HST。理论上,HST的最大数额是$30,300,Evan见过的,付HST最多的是$28,000,除此之外,任何超过这个数额的费用都不合理。

之后,凭一年的租房合约,在交房后三个月内,大家可以把全部交的HST申请回来。

5. 申请“迟交房”补助

这个补助的英文叫Delayed Occupancy Claim。

在安大略省,有接近60%的新建公寓的买家可以向监管开发商的机构Tarion申请这项补助(安省有接近$480,000,000的补助款项,没有被申请过)。

每个买家,最多可以申请回$7,500的“迟交房”补助。这里,建议,楼花买家一定要保留每次开发商给大家的推迟建房信件。

总结起来:楼花虽好,购买须谨慎。

2020 大多伦多地区十大热门镇屋/楼花盘点!好房不等人!

1. Bayview Valley列治文山市的奢华镇屋,著名开发商Kalexia负责。位于列治文山市Bayview上的核心区域,举步Richmond Green大运动公园,购物,社区中心!而且周围名校环绕,堪称重点学区!举步公交车站,开车5分钟即达Go Station, 8分钟大统华,10分钟上Hwy407,12分钟即达Hwy400。不仅有知名设计师精心打造的法国传统建筑风格的内饰外观,还有私家后院,屋顶花园,永久自然保护带!2000尺只要99万起!价格实惠️这么好,性价比这么高的楼盘,大家一定要珍惜呀!目前还有少数Lot在售

湾景谷的内部照片

2. Markham Gold

Markham GOLD 是Sunny Communities在万锦市全新的一项全新联排镇屋的开发项目。GOLD楼盘位于万锦市主干路交叉口 (Major Mackenzie/Markham Rd),交通便利,3分钟即可到达Mount Joy Go Station,驾车10分钟至407高速、15分钟至404高速;生活便捷,几分钟即可到达周围大小型连锁超市,购物中心以及超级市场。

触手可及的距离之内,遍布安省排名前5%的学校:John McCrae,Wismer,Donald Cousens, etc. 更有在全安省排名前1%的顶尖中学,Bur Oak Secondary School. 毋庸置疑的成为了2020年得天独厚的学区重盘!万锦金的外部照片价格仅从️️80多万起

3. Trendi Towns

TRENDI Towns位于万锦华人最爱社区的核心位置McCowan Road/16th,地处优秀学区,拥有极好的教育资源。周边生活交通便利。近中西各大超市和Markville购物中心。此外,离华人幽静的渔人村也十分的近

整体社区贩售的是双车库联排镇屋户型,最快两个月内即可入住,平均入住时间为今年的7月,现在仅存最后的七套

趋势镇的外景照片

4. Abbey Lane Towns

万锦的Abbey Lane最后一期23′ 无管理费镇屋楼盘已在上周末揭幕,位于Woodbine/Elgin Mills,原本三房的户型可以升级为四房。轻松Cover未来的房贷问题,总面积为2035-2237尺。

由于优越的地理位置,出行十分便利,邻近Highway 404生活方便,两分钟至Costco、Home Deport等超市。除了地理位置外,还身处优质的学区,近Richmond Green高中,环境优美,靠近社区Pond和Greenbelt。

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about.jpg

好房不等人!截止今日仅存最后3个5. Lake & Town

Lake & Town位于多伦多怡陶碧谷的南边,lake shore blvd和Kipling ave的交界处。连接着多伦多市中心和密西沙加的繁华地带,周围有着大大小小数个公园和沙滩,各种生活设施也是一应俱全,比如IKEA,Sherway Garden Shopping Center。

湖泊与小镇的外景照片

门口就是Humber College,5分钟车程即达Mimico Go,8分钟即上Hwy 427和Gardiner Expressway,12分钟就可到达Pearson国际机场,15分钟就能到达多伦多市中心。Lake & Town由知名建筑商Menkes Developements开发,是加拿大著名著名开发商之一,有长达60年的发展历史。Menkes致力于在黄金地段建造具有卓越品质和持久价值的独户房屋,并且还在不断提高设计质量和价值标准。M8V 2C7,怡陶碧谷,伯明翰街225号的新联排别墅开发6. Observatory Hill

列治文山天文台Observatory Hill房花火热预定中! 天文台山坐落在列治文山南部Bayview/16th Ave最后仅剩的一块可用土地上,周边国家级教育资源丰富,交通近GO火车站,近404、407高速。

如此优质的地段,价格却不是非常望尘莫及。总体价格范围:镇屋$1.5M起、半独立屋$1.4M起、独立屋$1.8M起、50尺宽4200尺4/5卧和超豪华独立屋$2.5M起。所有户型主层10尺层高,二楼9尺、地下室9尺。拎包入住,豪华设计,精致装修,配备Wolf明火炉头、 Sub Zero冰箱等高档电器!

天文台山施工图

7. The Way Phase Two

The Way Phase 2 位于The Collegeway和Ridgeway Dr的交界处,地理位置可以说是交通便捷,生活便利,得天独厚。出门即有公交车站,开车7分钟即达South Common Center,8分钟即达Erin Mills Go Station,Erin Mills Town Center和多伦多大学密西沙加校区,12分钟即达谢尔丹学院奥克维尔校区,13分钟即达Erindale Go Station。距离密西沙加首屈一指的Credit Valley Hospital也只有9分钟的车程。

投资潜力无限。前几年,密西沙加还是大多地区的一个价格洼地,普遍房价不高。但是密市现在的交通条件变得越来越顺畅,目前已经投入使用的东西向的Eglinton快速道和即将兴建的南北向的Hurontario中心线线(从brampton直达湖边的轻轨)等,都为密市居民的出行提供了便利的条件,更会成为房市的加分因素。

城市城镇之路的外景照片

现在联系鸿利地产可以了解最新销售情况!8. Thornhill Trails

由著名开发商Remington Homes负责的Thornhill Trails是旺市最新最新的联排别墅楼盘,位于Dufferin Street的它周围交通便利,靠近400/407高速,步行5分钟即达各类超市和公交车站,开车5分钟即达Go Station,10分钟到Metropolitan Center。周围还有公园,学校,休闲娱乐等场所,真的是生活方便,环境优美。

Thornhill Trails Towns

该联排别墅室内搭配叹为观止的高端前卫设计,高达2028平尺的超宽敞室内3层设计,以及10英尺高的天花板,全部极大延展了生活空间。而且所有别墅都拥有自己的二楼超宽敞露台,无论是夏季乘凉还是冬季赏雪,都十分舒适。最重要的是,没有管理费!三层大镇屋,双车库,能停四辆车!

9. Elgin EastElgin East楼盘位于烈治文山Bayview & Elgin Mills,由著名建筑商Sequoia Grove Homes开发。位于多伦多顶级豪宅沿线Bayview的它,舒适的都市现代生活方式与便利的交通条件相得益彰。近404和407高速近公车站7分钟至烈治文山GO火车站教育资源优秀,近约克大学,Richmond Green高中排名一直名列前茅近餐馆、商店、电影院等。周围环境优美,公园遍布,郁郁葱葱,住在这里可以享受城市中的免费天然氧吧!而负责开发的建筑商Sequoia Grove Homes专注精品土地开发近20年,在大多伦多地区开发了众多家喻户晓的社区。他们坚持与业界最好的设计和工程公司合作,精心规划的布局最大限度地提高了储存空间,为广大客户带来极具功能性和美观性的住宅。他们注重施工工艺,坚持使用优质材料、品牌家装,这种精益求精的作风使每一个客户都能得到一流的服务体验。NEXT-埃尔金东二期的外观照片

现在下单还能享受鸿利地产VVIP优惠:包车库和储物间!

10. Parkside Towns at Saturday 如果您的家在如画的风景中, 那么您的每一天都将是惬意的。Saturday楼盘位于Keele St/Wilson Ave,是北约克著名的Downsview 公园内唯一️一个公寓楼盘,著名开发商Mattamy Homes打造。Downsview Park是加拿大最大的城市公园,在这里可步行至地铁站,向北公车直达约克大学,向南直达Yorkdale大型购物中心,3分钟即上高速。周六帕克赛德镇的外景照片

经济向左,房市向右 — 2020多伦多房产投资浅析

很多朋友从去年第四季度就听我像祥林嫂一般絮叨说:“明年多伦多100万左右或100万以下的房子一定会很抢手,价格一定会上涨。要买房子的,现在赶紧买;要卖房子,等到明年2月份会有机会卖个好价钱,上涨的周期不会很长,不要错过哦!“即便是已经有了心理准备,依然没想到多伦多中低价位的房子价格上涨会来得这么快,而且势头如此凶猛。上图发生在2020年1月14日,30个offer,这现象好些日子不见了……

中低端价位的独立屋市场将成为引领市场的主流,而Condo市场的价格已经接近“强弩之末”,势头虽猛,后继乏力。

【长期向左,短期向右】

关于加拿大的经济形势,我们在未来的文章里再详细探讨,这里仅简单总结一下:由于加拿大的主要石油出口对象–美国的能源政策变化,美国在2019年已经成为了世界上最大的石油输出国,对加拿大的远期经济前景的影响是很负面的。而房地产市场作为整体经济的一部分,必然受到经济环境的影响。长期来看(我们老百姓的长期指的是10年以内,而不是经济学的几十年)房地产市场的前景还是很不乐观的。

但是受到短期内由于美国的一些列行动,受之影响,欧佩克的五个主要成员国,伊拉克名存实亡;伊朗焦头烂额;委内瑞拉水深火热;科威特唯唯诺诺;沙特就是美国的一条狗。所以可以肯定未来石油价格上涨是一件毫无悬念的事。

石油价格上涨,名义上是对加拿大的经济形势有利的–名义上!

因此未来的第一、二季度加拿大的GDP上涨超过预期,我个人认为是大概率的事件。

这针鸡血会刺激房市的!

【供需篇】由于2017、2018全年以及2019年上半年低层建筑成交量急剧下降,新房成交减少,也就意味着供应减少,那么2016年Condo价格快速上涨的情况很有可能在独立、半独立和联排屋市场重演。

上图中绿色是2010年到2019年低层建筑数量,也就是独立、半独立和联排的新房成交数量;红色是高层建筑也就是Condo的新房成交数量。从图中清楚的可以看到,由于2012年到2015年Condo新房成交数量减少,直接导致了2016年以后的价格快速上涨。同样的道理,由于2017年到2019年低层建筑新房成交数量减少,市场上供应不足,2020年House价格上涨也就很容易理解了。

让我们再分别看看过去8年独立屋和Condo公寓的成交量变化:任何商品,在市场上是否抢手,成交量是最直接的衡量指标。图中蓝色折线反映了独立屋的成交变化,黄色折线反映了公寓单位的成交变化。从图中我们可以很清楚的看到,2016年以后独立屋的成交量急剧下降,到了2019年开始反弹。Condo单位虽然2016年以后成交量也在下降,但是参考前面新房成交量的变化图表很容易看出,新房成交的增加基本补齐了二手Condo成交量的下降。让我们再看看这两种房型占全年成交量的比例变化:这个图就很清楚了,蓝色曲线代表独立屋的成交比例变化,黄色曲线代表Condo单位的成交比例变化。我们可以看出独立屋的成交比例与成交量的变化是一致的,2016年以后开始下降,到了2019年有所反弹。而Condo单位的成交比例与成交量呈背离趋势,2016年以后开始上升,2019年有所下降。这说明在购房人的购买意愿,Condo的比例在逐渐减少而独立房的比例在增加。【结论】

2017年4月的海外买家税政策,极大打击了市场的信心。在那之后,一部分购房者转向了Condo单位,更多的购房者采取了观望的态度。但是无论如何观望,人类的两种非理性天性永远会在市场上起作用:

  • 忍耐度有限的观望心态下,无法认清未来;
  • 追涨杀跌;

因此我们不难预见到,未来的几个月,中低价独立屋,包括半独立和联排会变得很抢手。但是由于过去积累的库存量,也就是过去几年没卖掉的二手房会迅速补充和稀释市场,因此这一波反弹不会持续很久。而Condo市场,会延续2019年的上涨惯性,但是势头一定会减弱。所以无论您要买房还是要卖房,抓紧时机呦!这里单独对买房的朋友说一句:“三月底以前如果必须买的话,尽早买;如果三月底之前没买到,就不要着急了。以后的大半年时间,市场都会进入一个漫长的小幅下降的调整周期”。【操作篇】

作为房地产行业的从业人员,做了这么多分析,终究还是要落实在生意上。建议一,对于自住房:买自住房不用考虑太多的市场变化和趋势,房价高一点低一点的差距,相对于长期的货币贬值损失来说,终究是很小的。长期来看货币永远是贬值的,没有任何其他的可能。无论什么体制的政府,一旦拥有了铸币权,收割百姓就必然成为天性。唯一的区别就是美国有权利收割其他国家的百姓,而其他国家只能收割自己的百姓。所以如果能买房,还是买吧。不必等待房价下跌,因为即使房价真的大幅下跌,大多数人也不敢下手买房。2019年6月,列治文山的一些区域的独立屋跌破90万,有客户问我是否到了抄底的时候?能否下手购买?我回答:“理智告诉我应该下手,但是情感上依然有些害怕”– 你我皆凡人,生在人世间。知道不等于能做到,知行合一,好难的!建议二,对于投资房:投资房跟自住不同,要计算成本、投资周期和预期收益,不能说买就买。投资就好像下棋,有人走一步看一步,有人走一步看三步。短期投资,看一步就够了,能看三步就最好;长期投资,只看一步也行,结果如何就看点儿正点儿背了;看三步才能真正认清自己要什么,以及市场能给你什么。策略1: 短期投资看一步

比较激进的短期投资策略是投资house楼花,比如近期热门的Union Village楼盘,著名开发商,位置也不错,漫天的微信广告朋友圈。Minto的这个盘估计会很抢手,从地产经纪们夜以继日地刷屏就能看出来,不过这个盘从独立房到Townhouse,是不是所有户型都值得投资或居住,价位是否合理,我个人不太肯定!如果我投资这个盘的话,首选可能是它的传统Townhouse,次选是独立屋,前者户型和价位接近我帮客户制订的投资和居住标准,后者勉强接近这个标准。这个标准是:

  • 价位合理
  • 有升值空间
  • 户型舒适,至少没有明显缺陷
  • 未来容易出售
  • 容易出租(针对于投资房)

需要注意的是,如果这个时候投资楼花,一定要做好能够交接的准备,也就是说要确定有足够的首付,确定能够贷款,确定能够负担租金收入与成本之间的差额。如果把希望寄托在升值以后转让合同的话,未免过于激进。比较保守的短期投资策略是投资中低价位的独立屋,北部、西部以及东部区域都可以选择,只要区域选择不差,这些中低价位的独立屋在未来1~2年都会以肉眼可见的速度增值。即使如果未来市场出现大幅调整,这类的房屋依然有很庞大的出租市场,不会给投资人的生活带来巨大负担。策略2:长期投资看三步对于中低价位房产投资来说,当然要寻找容易出租、并且租金回报较好的Condo单位,为什么是Condo单位?首先未来居住的大趋势肯定是高密度住宅,随着人口增加、在有限的资源情况下,高密度住宅是唯一的趋势。其次,如果资金有限,中低价位Condo可能是房地产投资唯一的选择。我个人比较建议Scarborough Town Centre周围区域,1+1户型或2卧房户型,理由是(来!再说一遍):

  • 价位合理
  • 有升值空间
  • 户型舒适,或者至少没有明显缺陷
  • 未来容易出售
  • 容易出租

当然,那个区域十几座condo,不是每一个楼盘都值得投资的

如果资金充足,投资周期足够长的话,可以考虑200万以上的独立屋住宅理由是市场的“不对称回归现象”。

“不对称回归现象”举例来说:当独立屋偏离于Condo市场独自上升,一骑绝尘几年之后,由于独立屋与Condo间价格差距过大,导致市场一旦出现波动,大量购房者则迅速转向Condo市场,于是Condo价格开始补涨。而Condo价格上涨到一定阶段,接近甚至超过同等独立屋价格,一部分购房者就会转向独立屋。

同样,一旦中低端价位独立屋成为抢手资源,价格迅速上涨。而高端独立屋则因为缺乏明显的需求支撑,上涨不会很明显,这种价格背离到一定程度以后,中低价位独立屋与高端住宅的价格差距逐渐缩小,再加上未来货币贬值日趋严重,高端住宅会重新回到高资产人群的视野,那个时候就是高端住宅的“牡丹花也有春天”。

当然,长期投资高端住宅需要很大的前瞻性和很扎实的专业知识,未来市场变化会很大,很多东西会“物非人也非”,选择正确的地理区域和房型,既要排除哪怕很细微不利因素的可能性,还要发现物业的潜力,是要下一定的功夫才能做到的。

房产大数据地图:多伦多投资Condo比House更合适

买House还是买Condo?对于不少人来说,都是一个需要纠结的问题。现在多伦多市中心的Condo价格节节攀升,两年前买了Condo的人都赚了。但对于现在想要买房的人来说,虽然大部分没有House那么贵,但绝对是一笔相当不菲的支出。前一段时间,房屋销售网站 Zoocasa 分析数据表明,在多伦多的35个社区中有23个社区,投资Condo比House更合适。

这一报告表明,House不再像以前那样广受追捧了,而相比之下,Condo市场则是相当火爆,尤其是在多伦多西区。多伦多地产局的季度数据也表明,2018年7-9月的 Condo 平均价格较2017年同期提升了 9.7%。仅今年9月,多伦多Condo的平均价格为 $615,582,较去年同期增长 11.7%;与此同时,独立屋(Detached)的价格则下降了 1.4%。

根据Zoocasa数据,下图中绿色部分是House更具投资价值的区域,而占据大部分的蓝色区域则是Condo更具投资价值的区域。有投资置业的朋友们,可以参考一下这个数据。

整体来看,从2017年以来,独立屋和半独立屋的价格呈现出稳定下降的趋势。当时政府采取了一系列给房市降温的措施,包括征收15%的海外买家税。目前多伦多的房市正在缓慢回温,而且市场上呈现一种以Condo交易为主体的现状。Zoocasa提到,在整个多伦多有一些区域House的投资价值依然超过Condo,如 Etobicoke, Islington City Centre W, Leaside, Moore Park,和 Regent Park。

不过,下面这5个区域,则是Condo投资价格占明显优势了。

1. Willowridge, Martingrove, Richview 区域

这是一个位于 Etobicoke 北部的区域,这里Condo的平均价格为 $372,000,属于性价比颇为不错的一个地方。

2. Black Creek, York University Heights

这个区域Condo的价格上升的相当快啊,不过考虑一下离大名鼎鼎的Jane/Finch这么近,还是要慎重考虑啊。

3. West Hill, Centennial Scarborough

这一片Condo的平均价格竟然只有 $297,500,这样价格的地方放眼多伦多也不好找了啊。

4. Birchcliff

世嘉堡 waterfront 附近的Condo最近价格涨得很快,一年之内涨价了35%。2018年的均价达到了$536,333。

5. Roncesvalles, Parkdale

Parkdale区域的Condo已经涨到$629,045了,较之去年同期增长了32%。相比之下,这个区域的House只增加了18%,均价为$1,716,518。

多伦多楼花如何购买 | 多伦多楼花购买流程

01 什么是楼花?为什么买楼花?

Pre-Construction,也就是我们常说的期房(多伦多也称楼花)。多伦多楼花主要种类有为公寓(Condo Apartment) 、镇屋(Townhouse)和独立屋(House)。其中,公寓建筑周期最长,通常需要4-5年完工;House类楼花则需要1-2.5年左右即可交房。

通常开发商只要求15-20%的首付(海外买家35%首付),且是分期付款 (见下例)。需要注意的是,落实到每一家开发商,Condo楼花付款方式也是因人而异的。买家不需要一下子拿出一大笔钱投入,在完工前有充分时间调整自己的财政状况

签约交5%

第30天交5%

第90天交5%

Occupancy 交5%

楼花吸引人的一大特质便是其强大的杠杆作用(Leverage)–买家用20%甚至更低的的首付锁定了一套房产的未来市价。举个例子,买家在2015年花费7万首付买下在价值50万的二居室楼花,2020年交房时周边一居室房价已经蹿升到85万。买家等于用10万实现了30万的增值,而且到手的是一套全新的房子,此杠杆能力是二手房无法实现的。

02 楼花购买具体流程

①了解需求,选定项目——>②敲定细节,选好户型——>③签订合同, 交付定金——>④等待入住——>⑤入住(Occupancy)——>⑥过户(Final Closing)

第一、了解需求,搜索信息

首先第一步要根据自己投资的需求,选择好的项目。主要需要考虑的因素有:地理位置、价位、开发商、交接年份等。

关于开发商, 可去tarion.com搜索开发商资质、历年项目、索赔记录及获奖情况。也可在google搜索有关开发商的评论。开发商的好口碑不仅能保证建筑质量,更能极大降低期房

第二、 敲定细节,选好户型

第三、签订合同,交付定金

当决定了与开发商签订购买合同时,可以请地产经纪提前填写购买意向单(Worksheet)预留心仪户型。 同时现在多数项目需要贷款预批函(Pre-approval),可以找贷款经纪提前办理。签订合同当天务必携带身份证件支票簿前往。通常买家需要支付定金(大约$5000到$50,000不等),并会得到一本厚厚的合同,此时建议买家:

① 联系地产律师: 聘请律师详细研读开发商合同,看是否有不合理条款或隐藏条款。通常开发商比较”霸道”,并不会修改条款,但买家至少要清楚自己签署了哪些条款,会出现哪些后果。

② 利用好冷静期: 通常购买楼花会享有10天工作日的冷静期(Cooling-off Period),如果合同出现任何问题或资金上出现任何问题,买家可以在冷静期内取消合同。

③ 转楼花条款: 一般在合同中,开发商会说明是否允许转楼花(Assignment)、转让条件、转让渠道、费用如何。 也有开发商会给出免费转楼花的激励政策,买家需要格外注意这部分条款明细。

第四、等待入住

在等待完工期间,买家还需要注意:

① 装修:开发商通常会在入住前一年左右开始毛坯房的装修,此时会通知买家选择装修设计和升级方案(upgrade)。买家若在基本设计内选择,则不需要花费任何钱;如果买家想要增加任何额外设施(例如百叶窗、额外橱柜),则需要按照开发商的报价付费。

② 延期入住(Delay):公寓楼花延期入住的情况在多伦多经常发生。Tarion规定开发商可以最多对入住日期(Occupancy Day)延期两次,且每次不可超过120天,并需要在原定入住时间前90天书面通知买家。如果开发商不符合以上规定,买家可以通过Tarion进行索赔。前面提到过,有声誉、比较大牌的开发商,完成工程的速度相对较快。所以在选择开发商这件事上一定要慎重。

入住前验房(PDI):通常入住前3个月,开发商会通知买家进行验房(Pre-delivery Inspection)。开发商安排的验房师会和买家一起进行验房,发现的问题将会在入住前解决。

第五、入住(Occupancy)

买家收到钥匙入住之后,需要交付给开发商”租金(Occupancy Fee)”,因为在入住(Occupancy)和过户(Closing)期间,房屋的产权仍属于开发商。通常买家需要等待3-6个月的时间过户。有些开发商会禁止业主在此近期出租公寓,有些则允许出租。

① Tarion新房屋保险:在买家入住的一年起,遇到建筑材料或施工缺陷,新房因缺陷无法入住等问题均可上报Tarion申请索赔。买家在第一年有两次提交索赔申请的机会,一次是入住30天内(30-Day Form),另一次是入住第一年的最后30天内 (Year-End Form)。

② 房屋保险: 与购买二手房一样,买家可以提前准备房屋保险(火灾、盗窃等),指定过户之日起保。

第六、  过户(Final Closing)

这个阶段,买家最终成为了户主。在过户阶段买家除了需要支付剩余房款(全款或贷款)土地转让费(Land Transfer Fee)和前文提到的政府开发费(Development Levy Charge)还需要支付律师费用、水电气安装费用。如果是出租房,买家则需要交8%的HST,之后可以凭借一年租房合同申请退税。此阶段买家需提前联系好贷款并准备充足现金交付过户费用。

03 楼花销售阶段

以上是楼花购买的几个阶段。那么楼花的开发商销售是不是也分时间点,分阶段呢?哪个阶段拿盘最合适呢?

楼花销售大致分三个阶段。VVIP预定VIP销售公众销售

在楼花的第一个阶段,VVIP预定这个阶段,开发商会准备好经多方协商之后的户型图、试水用的价格单,然后召集自己熟悉的经纪,来做试验性性的销售。为之后第二个阶段,即正式销售阶段做准备。如果需求太大,就会适当调高价格;如果效果不好,价格也会向下调整。

楼花的第一个销售阶段短则一、两天、长则一、两周,在此之后,楼花的销售会进入第二阶段:VIP销售。在VIP销售这个阶段,只有地产经纪可以代理开发商销售楼花,普通的买家暂时还不能自行购买。这一阶段的长度大致为1-2周。这两年由于房地产的加速上升,很多楼盘到这个阶段就已经售罄,就不会有第三阶段出现了。

楼花销售的第三阶段为公众销售期,这个阶段开发商已经建成销售中心、样板间、楼花的沙盘等等。

根据上面的销售阶段,相信大家也不难总结出来在市场普遍看好的大背景下购买的最佳阶段是VVIP 试验性销售阶段。因为市场普遍看好的情况下,开发商涨价的几率会很大。

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