house 楼花 多伦多

多伦多楼花市场的火爆,想必各位读者有目共睹。十年前第一批吃螃蟹的人,现在已经赚得盆满钵满。随着独立房价格居高不下、贷款政策收紧以及租房市场需求大增,楼花在近些年越来越受欢迎。(HOUSE 楼花 多伦多)

01 什么是楼花?为什么买楼花?(HOUSE 楼花 多伦多)

Pre-Construction,也就是我们常说的期房(多伦多也称楼花)。多伦多楼花主要种类有为公寓(Condo Apartment) 、镇屋(Townhouse)和独立屋(House)。其中,公寓建筑周期最长,通常需要4-5年完工;House类楼花则需要1-2年左右即可交房。(HOUSE 楼花 多伦多)

在十年前购买公寓楼花的群体,主要由无法承受独立屋价格的年轻人/小家庭和不想继续打理独立屋寻求downsize的老年人组成。随着多伦多人口不断的增加,寻求租金收入的投资者们也随之把目光投向了楼花。 通常开发商只要求15-20%的首付(海外买家35%首付),且是分期付款 (见下图图例)。买家不需要一下子拿出一大笔钱投入,在完工前有充分时间调整自己的财政状况。(HOUSE 楼花 多伦多)

楼花吸引人的一大特质便是其强大的杠杆作用(Leverage)–买家用20%的首付锁定了一套房产的未来市价。举个例子,买家A在2013年花费7万首付买下在价值35万的一居室楼花,2018年交房时周边一居室房价已经蹿升到55万。买家等于用7万实现了20万的增值,而且到手的是一套全新的房子,此杠杆能力是二手房无法实现的。(HOUSE 楼花 多伦多)

02 楼花购买具体流程

Step 1 了解需求,搜索信息

首先买家需要确定自己的需求–自住还是投资,并以此来寻找开发项目。投资会着重点于地理位置和未来现金流,而自住会更看重面积户型和社区等因素。买家此时可以接触信任的地产经纪推荐新盘,毕竟地产从业者比普通买家得到的消息更快更全面,有时新盘开售地产经纪还会拿到优惠价格和激励条款。(HOUSE 楼花 多伦多)

Step 2 选定项目,研究细节

当买家遇到合适新盘,除了研究户型价格管理费和地税之外,还需要关注以下几点:

①开发商资质与口碑: 买家可去搜索开发商资质、历年项目、索赔记录及获奖情况。也可在google搜索有关开发商的评论。开发商的好口碑不仅能保证建筑质量,更能极大降低期房烂尾的几率。(HOUSE 楼花 多伦多)

② 政府开发费: 如果买家仔细查看价格表,一般会看到政府开发费(Development Levy Charge或Levy Cap)。有少许开发商会免掉这些款项,大多数开发商会设置一个上限承诺费用不会超过特定额度。如果开发商注释买家需要负责全部款项并未设上限,那么买家要小心,否则会在过户时交付几万块额外费用。

③ 车位与储物间:通常车位与储物间有单独的价格,不包含在房款内。大部分楼盘限制一居室户型购买车位。买家如需要车位,一定要仔细阅读条款。(HOUSE 楼花 多伦多)

Step 3 签订合同,交付定金

当买家决定与开发商签订购买合同时,可以请地产经纪提前帮忙填写购买意向单(Worksheet)预留心仪户型, 此时买家可以请贷款经纪帮助办理贷款预批函(Pre-approval)。签订合同当天务必携带身份证件支票簿前往。通常买家需要支付定金(大约$5000左右),并会得到一本厚厚的合同,此时建议买家:(HOUSE 楼花 多伦多)

① 联系地产律师: 聘请律师详细研读开发商合同,看是否有不合理条款或隐藏条款。通常开发商比较”霸道”,并不会修改条款,但买家至少要清楚自己签署了哪些条款,会出现哪些后果。(HOUSE 楼花 多伦多)

② 利用好冷静期: 通常购买楼花会享有10天工作日的冷静期(Cooling-off Period),如果合同出现任何问题或资金上出现任何问题,买家可以在冷静期内取消合同。

③ 转楼花条款: 一般在合同中,开发商会说明是否允许转楼花(Assignment)、转让条件、转让渠道、费用如何。 也有开发商会给出免费转楼花的激励政策,买家需要格外注意这部分条款明细。(HOUSE 楼花 多伦多)

Step 4 等待入住

在等待完工期间,买家还需要注意:

支票跳票:因为分期首付时间跨度较大,买家一定要确保付款日期前账户里有充足首付款,如果支票出现跳票情况,买家需要付跳票手续费。

② 装修:开发商通常会在入住前一年左右开始毛坯房的装修,此时会通知买家选择装修设计和升级方案(upgrade)。买家若在基本设计内选择,则不需要花费任何钱;如果买家想要增加任何额外设施(例如百叶窗、额外橱柜),则需要按照开发商的报价付费。(HOUSE 楼花 多伦多)

③ 延期入住(Delay):公寓楼花延期入住的情况在多伦多经常发生。Tarion规定开发商可以最多对入住日期(Occupancy Day)延期两次,且每次不可超过120天,并需要在原定入住时间前90天书面通知买家。如果开发商不符合以上规定,买家可以通过Tarion进行索赔。

④ 入住前验房(PDI):通常入住前3个月,开发商会通知买家进行验房(Pre-delivery Inspection)。开发商安排的验房师会和买家一起进行验房,发现的问题将会在入住前解决。(HOUSE 楼花 多伦多)

Step 5 入住(Occupancy)

当买家收到钥匙入住之后,需要交付给开发商”租金(Occupancy Fee)”,因为在入住(Occupancy)和过户(Closing)期间,房屋的产权仍属于开发商。通常买家需要等待3-6个月的时间过户。有些开发商会禁止业主在此近期出租公寓,有些则允许出租。

① Tarion新房屋保险:在买家入住的一年起,遇到建筑材料或施工缺陷,新房因缺陷无法入住等问题均可上报Tarion申请索赔。买家在第一年有两次提交索赔申请的机会,一次是入住30天内(30-Day Form),另一次是入住第一年的最后30天内 (Year-End Form)。

② 房屋保险: 与购买二手房一样,买家可以提前准备房屋保险(火灾、盗窃等),指定过户之日起保。

Step 6 过户(Closing)

这个阶段,买家最终成为了户主。在过户阶段买家除了需要支付剩余房款(全款或贷款)土地转让费(Land Transfer Fee)和前文提到的政府开发费(Development Levy Charge)还需要支付律师费用、水电气安装费用。如果是出租房,买家则需要交8%的HST,之后可以凭借一年租房合同申请退税。此阶段买家需提前联系好贷款并准备充足现金交付过户费用。(HOUSE 楼花 多伦多)

03 购买楼花有什么风险?

楼花虽享有巨大的杠杆作用,但风险并存。可以说”买对少奋斗10年,买错回到解放前”。

等待周期中的不稳定因素

不稳定因素包括个人因素和市场因素。 个人因素可以是个人资金、工作、移民等方面,而市场因素则包括房价下降、贷款收紧、利率增高等情况。作者建议买家在购买之前,能够全盘考虑,咨询专业人士最终做出适合自己情况的选择。(HOUSE 楼花 多伦多)

实物与图纸的偏差

买家一般可以参考的材料仅限于宣传册和户型图,遇到提供样板房的开发商已经非常幸运。而且买家很难考察日照、楼间距和装修效果,难免会出现想象与现实不同。 这一点其实与上一点解决方案相似,那就是尽量购买口碑开发商的项目,并且花些时间研究现有资料,以避免落差过大的情况。

烂尾楼风险

楼花烂尾有几个因素: ① 开发商资金链断裂 ②开发商故意毁约,提价再卖 ③ 政府审批出现问题。若遇到烂尾楼的情况,买家最终可以收到首付全额退款,但其中浪费的时间和套牢的资金,对于买家是不可逆的影响。房市瞬息万变,房价永远是去年最便宜,买家需要对开发商做足功课并且咨询专业地产经纪,才能够有效规避烂尾楼。(HOUSE 楼花 多伦多)

Leave a Reply

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.