多伦多 楼花 2017如何造成全国房地产泡沫?

多伦多 楼花 2017如何造成全国房地产泡沫?当全球大流行的新闻袭来时,加拿大开始采取行动……以防止房地产价格下跌。

到3月底,他们开始降低利率,减少压力测试,购买抵押债券,进行延期付款,替换收入(超过损失的工资),并向大型银行的数千亿美元的信贷流动性注入资金。几个月后,他们建议也许戴口罩。

加拿大最大的银行之一预计,加拿大房地产最早将于本月开始降温。CIBC Capital Markets强调,在冬季中期,房屋销售,价格上涨和建筑许可证的大幅增长。这位经济学家表示,这表明政策过于宽松,他希望在春季预算案中予以解决。预算预计在本月底或最晚4月初开始。

加拿大人现在在住宅房地产上的支出超过了业务发展。2020年第四季度,非住宅建筑,机械和设备(M&E)投资占GDP的7.88%。这是该部门有记录以来的最低水平。住宅投资在同一季度达到GDP的9.27%。这是两个季度已经逆转的第二季度。加拿大的投资额并没有消失。他们只是被耕作住宅房地产,这很难逆转。

由于代理商的价格远低于合同价格,住宅房地产的竞标战变得越来越普遍。诱使那些没有意识到房屋超出预算的买家的策略,并试图使他们最大限度地利用。行业中的一些人认为,广泛的竞标战争正在使经济流失。

加拿大的非银行贷方数据显示,有担保抵押的违约率高于无担保抵押的违约率。到2020年第三季度,超过90天的欠款抵押贷款比率达到0.31%。这比未抵押抵押贷款的比率高53%。就在四分之一之前,被保险的抵押贷款利率仅高出41%。大流行前仅增加了27%。没有保险的抵押贷款比大流行前的水平有所改善。尽管放贷方推迟付款并试图不让抵押贷款陷入拖欠,但有抵押的拖欠抵押贷款的比率仍然较高。

加拿大最大的银行认为,房地产目前“远没有风险”。加拿大皇家银行的一位高级经济学家仔细研究了一系列现实的风险因素,包括加息速度快于预期以及政府干预。经济表现得太好是房地产价格居高不下的风险,这必须是首当其冲的。

CIBC看到未保险的抵押贷款拖欠情况有所改善,但多伦多是为数不多的例外之一。该银行的欠款率在2021年第一季度达到0.24%,比上一季度下降4个基点,与去年同期持平。在大多伦多地区,该比率在本季度达到0.17%,比去年同期高3个基点。对于像多伦多这样的高需求市场,其利率在该国其他地区下降,却会上升,这是不寻常的。

加拿大经济正全力以赴发展房地产业,甚至比美国在泡沫最严重的时期还要多。2020年第四季度,住宅投资占GDP的比重达到9.27%,高于一年前的7.45%。以美国为例,在住宅房地产配置最高的时期,美国在2006年仅占GDP的6.7%。当经济学家看到美国的分配不当时,他们发出了所有警报。在加拿大,经济学家表示,加拿大人喜欢在住房上花费更多。嗯…是的

加拿大国家统计局发现,大流行对家庭有利可图。该机构的一项分析发现,大流行性收益比损失的替代收入更为重要。收入最低的家庭平均比失去的工资多获得322%的钱。收入最高的五分之一人口所赚的钱比损失的多31.91%。大流行带来的好处多于弥补损失的收入,这有助于解释储蓄率的提高。

加拿大CBA成员银行的抵押贷款拖欠率创下1990年的历史新低,但安大略省和卑诗省除外。在全国范围内,11月的欠款率达到0.22%,比去年同期下降了1个基点。安大略省11月利率升至0.10%,较上年同期上升1个基点。卑诗省的利率为0.15%,也比上年提高了1个基点。考虑到旨在防止拖欠款增加的措施数量,甚至2020年的拖欠率也很有趣。

大多伦多地区的房地产价格正在迅速上涨,但这几乎完全是由于独立住宅的飙升。多伦多的典型房屋价格在二月份达到$ 969,600,比去年同期上涨14.81%($ 125,074)。如果细分,独立屋在二月份达到了$ 1,196,700,比去年同期增长了21.22%($ 209,487)。2月份公寓公寓达到587,700美元,比去年同期增长1.38%(8,000美元)。独栋房屋的年增长率达到了多年以来的最高水平。同时,公寓的增长是十年来最低的。

大温哥华地区的房地产价格正在飙升,但与大多数城市一样,这种趋势在很大程度上是由独立屋推动的。2月份综合基准价格达到1,084,000美元,比去年同期增长6.8%(69,019美元)。2月份典型的独立屋价格为1,621,200美元,比去年同期增长13.7%(195,342美元)。同时,2月份的普通公寓价格为697,500美元,较上年同期增长2.5%(17,012美元)。按美元计算,独立式住宅价格几乎上涨了公寓价格的10倍。

由于抵押品价格上涨导致收益率上升,美国抵押贷款利率正在迅速上升。房地美数据显示,到2021年3月4日结束的一周,30年期国债的平均利率达到3.02%,就在一周前,这一比率为2.97%。历来最低点是在一月的第一周,当时跌至2.65%。如果经济表现优于大市,消除购买力,使房价上涨更加困难,那么利率的快速攀升很可能会继续下去。

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